Daily Archives: 4 十月, 2007

回應網友 – Miss SISSI

        SISSI:你好。
 
        現在投資物業也是一個好機會,香港現時一般屋邨的呎價都祇有97年時的六成左右,不單是美孚,包括太古城等屋邨也是這樣。現在經濟暢旺、失業率低、低港幣、負利率重臨等等因素,都指向物業會上漲。美孚雖然年期長了一些,但總體保養不錯,地處九龍半島中心,交通便利,現價很合理,而且實用率高 (比新樓而言),是大多數打工族都負擔得起,樓價上升的潛力很大,今年以來已經上漲了7-10%,用分期付款買一層樓收租,待樓價漲也是很好的投資。
 
        你上次提到的中國石油 (香港) 有限公司,跟中石油 (857) 可以說是姐妹公司,母公司就是以前中國石油部轉制後的中國石油集團公司,但這個「妹妹」祇及「姐姐」規模的4%,是一個小妹妹,這樣規模的石油公司自己沒有能力發展新的勘探或煉油業務,它的前景取決於母公司是否願意照顧它。

評估投資對象的標尺 ( 1 )

        今天另有一篇網誌,標題是「初學投資時易犯的錯 ( 1 )」。
 
        今天傍晚飛機返港,這一次渡假享受了陽光、海灘、美食和朋友們的友情,十分愉快。也差不多有一個星期沒有看自己的Blog,也沒有看香港股市,似乎有很多話要向網友們訴說。
 
        一上電腦,看到昨天 (102)股市漲了1000點,成交1600億,今天 (103)又跌了700點,成交2000億。我在前幾天的網誌中曾提及過去有關港股的歷史經驗,可能不適用了。我們正在經歷一種新的形勢,要學習新的經驗。現在來參預港股的不但有新的資金,也意味著有新的投資者,他們的價值觀,他們的投資方法,跟我們以前熟悉的那一套都不同,我覺得最重要的是我們怎樣來重新設定我們的準則?用新的標準和尺度來評價股值?
 
        談這一點以前,我想先談一點上世紀九十世紀投資香港樓市的經驗。
 
        1986年開始,我買入了自己第一個自置物業,以後每有從經營上賺到錢,都投資在物業上,持有的物業也不斷增加。當時看到港元幣值低估、香港經濟暢旺、通脹嚴重、土地供應受限,很清楚樓價會漲,事實上樓價也漲得很厲害,那種瘋狂勁不比今天的H股狂潮遜色。1993年以後樓價升幅更是驚人,買樓以後三個月、半年樓價升值,又可以問銀行要求加按揭,再去買樓,當時日本樓市泡沫爆破了,香港則仍熱火朝天,人人相信買樓必賺。我當時就想,如何評價物業價值呢?樓價合理嗎?樓價還會漲嗎?各種評論當時是多如牛毛,大都是見好唱好的所謂「三流評論員」(這是後來發明出來的一個帶貶意的詞,當時那些地產專家是很神氣的)。有一天我讀到一篇分析報告,可惜我已經不記得那位專家的名字,那篇報告詳細分析了英、美、日本的多次樓宇泡沫爆破的歷史,它特別重視一個指標「供款佔家庭收入的比例」。據報告說,日本地產泡沫爆破時,供款佔一般家庭收入的比例高達78%,為了降低此一供款水平,日本的銀行就推出30年、40年、甚至50年的分期貸款計劃,最後樓市還是跨了。根據該報告作者的分析,「供款佔家庭入息的50%已是極限」。
 
        「供款佔家庭收入的比例」這一數據全港銀行有統計數字,但似乎在當時不受重視。我受了這篇報告的啟發,十分留意這一數字,在1996年上半年,此一數字在香港超過了50%,我就不停地沽出手持的單位,在半年裡沽出了所有非自用的物業,在整個96年及97年初樓市仍在上漲,我並沒去追回來,也因此避過後來金融危機的一劫。在香港房屋泡沫爆破時,「供款佔平均家庭入息比例」如果我沒有記錯,是72%
 
        這說明我們對所投資的資產的「合理價值」要保持清醒的頭腦。

初學投資時易犯的錯誤 ( 1 )

        股市高峰時入市
 
        很多人打一份工,或者自己有一盤生意,積蓄了一筆資金之後就想投資股票,買樓的金額較大,不是每個人,特別是初入社會的年輕人負擔得到的。所以除了儲蓄於銀行,投資股票成了唯一的選擇。不知大家有沒有留意過,當股市低迷的時候是沒有人談股票的,報紙、電視上的財經版當然仍是每天有評論報導,但那是針對手中已持有股票的較資深的投資者的,而且評論多是悲觀的,沒有入市的散戶很少會在股市低迷的時候入市,那種市場氣氛下怕還來不及,怎麼會入市呢?然後股市從低谷上升,在股市獲利的消息不斷傳出來,此時的散戶還是半信半疑。直到股市興旺,在高位上了,散戶及初學者才心動了,想著入市,結果很可能在高位接了貨,輸了錢。通常就是這樣投資股票,令散戶留下了非常負面的印象,有人從此不敢入市,有人下次股市又興旺時,再重蹈覆轍。
 
        散戶常常在股市高峰時入市,是很多散戶損手的一個重要原因。