Category Archives: 財經

投資物業的風險評估 ( 4 )

Posted on 2007 年 5 月 26 日 | 發表留言
        還有一些投資者，喜歡買舊樓，翻新裝修一下再轉售，並不長揸。由於一般小投資者對裝修成本並不清楚了解，在他們看到一個漂漂亮亮的單位時，通常都會高估了裝修成本，願意付出一個較高價格。因此，差不多在每一個大的私人屋邨裡，都有幾個甚至一批這些的投資者，有人將這當作副業，有人甚至是全職投入的，他們的投資金額不大，風險不高，是一種另類的投資房地產的方式。
 
        如果買兩層相連單位，自己打通，做成一個較大單位，通常不能增加該單位的價值。我們要清楚兩個設計獨立的單位通常不能改造成一個格局合理，空間增加一倍的單位。如果自住，雖然有些別扭，但空間大一些，也未尚不可，但要轉售，絕對是行不通的。

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投資物業的風險評估 ( 3 )

Posted on 2007 年 5 月 25 日 | 發表留言
        如果資金額再大一些，當然也可以考慮投資商業物業，一個舖位，或一層寫字樓單位。
 
        但投資舖位的風險就比投資住宅物業大的多了。首先，我們要有選擇舖位的經驗，甚至在同一條街上，可能一側很興旺，對面馬路就人流差很多，不是真正內行的人可能判斷錯誤，其次，你租給別人經營店舖，你並不知道你的租客經營能力怎麼樣？他經營的生意是否適合在該區經營，遇上經營不善的商舖，你作為業主就慘了。一般小額投資房地產的，買住宅樓較好，收入在中產水平的租客，很少會拖欠自已所住的單位的租金的。

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投資物業的風險評估 ( 2 )

Posted on 2007 年 5 月 24 日 | 發表留言

        如果你除了一層自用的物業之外，又有餘錢，當然可以再買多一層收租，跟買自住的物業一樣，不要貪便宜，去買太偏遠地區的樓，也要盡可能買地點較好的市區樓。以今天來說，盡可能買樓價在300 萬至600萬之間的中價樓，太小的單位，太低的租金，你必定是租給較低收入的租戶的，而他們的經濟收入未必穩定，收不到租的風險就大了。如果樓價保持溫和上漲的勢態，如果你的租金收入已夠支付銀行按揭利息，你買樓的風險是極小的。隨著樓價上漲，租金上升，幾年之後就會有可觀的資產增值。

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投資物業的風險評估 ( 1 )

Posted on 2007 年 5 月 23 日 | 發表留言
        投資物業當然也有風險，樓價能升也就能跌。現在仍有不少人談及1999起至2003年的樓市大跌，心有餘悸。也難怪，以香港樓市的最高點與最低點比較，平均市價跌去了70%多!也就是說2003年最低潮時，在高峰時值100萬元的樓，祇值20來萬，許多人一生積蓄化為烏有，僅有一個自住物業的人，祇要一份工作職位仍保住了，問題還不大，一路供到今天，也漸見家鄉了。真正的有錢人，祇是資產縮水了，他們也不難熬過來。最慘的就是那些「博到盡」的炒家，手裡的物業能收到的租金，遠遠不夠供款，樓價一跌，銀行追貸款，祇能以破產收場。但話要說回來，樓價所以跌得那麼多，是因為之前的樓價漲到了不合理的高度，那些破產的人，錯在高價追入而沒有衡量風險。
 
        以今天香港的平均樓價看，仍然比最高峰時低了50% (不計豪宅，那是另一類市場)，今天市民的平均收入已達歷史最高點，今天的供樓能力是很強的，政府在汲取了上次的錯誤教訓後，改成「勾地」制度，托高地價，到價才賣，因此在可見的將來看不到樓市會跌的因素。無論是自用或投資，現在都是買樓的好時機。買樓的風險比買股票還要低，股票的流動性大，經常有資金在炒作，波幅較大。樓宇的交易手續繁，交易成本高，買入以後有固定收益，風險當然低得多了。一生人最少一次，買入你的自住物業，安享物業增值帶來的資本收益 (也是以錢賺錢)，是人生旅途中重要的一站！

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如何預見樓價漲跌？

Posted on 2007 年 5 月 22 日 | 發表留言
        上文提到了，投資樓市的第一要點是時機，樓價的漲跌能預測嗎？
 
        我的經驗預測樓市的漲跌，比預測股市的漲跌要容易一些。樓市是一個市值龐大的市場，影響樓市的因素都是一些宏觀因素。例如經濟榮衰、市民收入水平、失業率、借貸利率、經濟現況是通脹或通縮？冷靜地觀察今天的大形勢，經濟旺盛、市民收入增加、失業率很低、利率不高、通脹重現，我們可以預見未來的幾年樓價都會向上，而且像1999年開始的那樣的危機，在可見的將來不可能發生，現在是入市的好時機。

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如何看待按揭貸款 ( 2 )

Posted on 2007 年 5 月 21 日 | 發表留言
        在樓市興旺的時候，你買入的樓在一、兩年內可能就有可觀的升幅，那時你可以用同一層樓向銀行加按，從加按得到的資金，可用來作再買多一層樓的首期，然後在一、兩年之後，如果樓價再漲，這兩層樓都可以加按，借來的錢再去買更多的樓，就像滾雪球一樣，資產增值的遊戲可以一直玩下去。以上所說並非天方夜譚，而且發生在現實生活中的真實故事，地產發展商也都在玩同一場遊戲。
 
        所以，有負債不一定是壞事，問題是要讓你的資產跟負債比例維持在一個合理的比例上，令你自己在市況逆轉時有承受的能力。
 
        看到這裡大家都明白了，按揭貸款是一把雙刃劍，當樓價不斷上升時，如果你能借到更多的錢去買更多的樓，你可以賺得更多。但當樓市下跌時，如果你從投資物業得到的收益，不夠還銀行借款的利息的話，你就可能在財務上陷入困境。所以地產投資的關鍵有兩點：第一點，也是最重要的一點，是時機。如果經濟前景看好，通漲漸升，樓價合理，就是入市的好時機。就好像現在，收租所得，已可夠支付按揭利息，買樓的風險就很小，而前景則很誘人。投資的關鍵的第二點是買入的物業的質素。即使限於經濟能力，不得不買入較偏遠地區的細價物業，也要時刻記住，在有能力時遷往較好地區，較大單位。

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如何看待按揭貸款？ ( 1 )

Posted on 2007 年 5 月 20 日 | 發表留言
        買樓跟買股票有一點很大的不同，通常買樓買家都會做按揭，在香港約是樓價的七成，而買股票散戶很少會借錢，即使想借，大藍籌股祇可以借到五成，二、三線股則看不同的証券公司的政策，以及跟客戶相熟的程度，借的比例不會高，所以這一點來看，買樓比買股票有更大的槓桿比例。比如，買一百萬元的樓，自己付出三成，三十萬，如果樓價漲10%，即漲了10萬元。從投資的眼光看，本金30萬，利潤10萬，是賺了百分之三十三。(這裡我們暫時忽略了樓宇的交易成本) 如果買一百萬股票，股價漲百分之十，即利潤率祇有10%。樓宇買賣的交易手續費不低，包括厘印費、律師費用、經紀費用等等，但是考慮到投資的槓桿作用，如果樓價不斷上漲，固定的費用所佔的比例就會減少，買樓的收益可以是非常高的，所以香港有那麼多人從投資地產而發達。

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市民收入對樓價的影響

Posted on 2007 年 5 月 19 日 | 發表留言
                三．在1986至1999年的地產狂潮期間，籍中國的改革開放，廠家遷廠入大陸，商人藉著扮演中國與國際市場的中間人角色，許多人賺了大錢，而香港經濟的成功轉型 (由生產轉入服務行業)，也提供了大量較高薪的職位，這也是支持樓價高漲的一個重要原因。
 
        再來看今天，香港的金融服務業、旅遊業、零售業近年來都有很大發展，大量國企股來港上市以及國企股股價上揚，也帶給香港投資者巨大財富。香港的豪宅市場已經旺了幾年了，不斷創出天價，隨著失業率創新低以及工資開始上升，香港已經擺脫了1999至2003年的通縮，由此來看，另一個樓市上升期已經到來，這一次將不會像1986-1999年那樣瘋狂，但是每年樓價漲8-10%，連續漲五年、八年是完全有可能的。

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土地供應對樓價的影響

Posted on 2007 年 5 月 18 日 | 發表留言

            　二．1986年至1999年地產狂潮中，土地供應不足。在1997年前，由於中英協議限制了土地供應而對樓宇的需求又大，是形成狂潮的一個重要因素，在特區政府成立後，立刻增加了土地供應，當時的土地供應是由政府主觀決定的，一年拍賣若干次，每次是某幾幅地，都是政府計劃的，而這樣的機制是否能跟市場的需要吻合，也沒有人知道。不久以後，董特首更提出了出名的每年八萬伍仟新屋計劃，那就意味著大量土地推出市場，這一舉指很魯莽地剹破了樓宇泡沫，樓市開始大瀉。
 　

　　樓市狂跌，港人的重要財富消失，不單止造成消費萎縮，更影響到經濟基礎不穩，很多中、小企業就是靠老闆的一層樓抵押在銀行取得流動資金的，樓不值錢了，銀行就會收緊信貸，直接會影響千千萬萬的小企業。此時政府也緊張了，宣佈暫停賣地六個月，又開始了「勾地」政策，這一政策一直延續到今天，對穩定樓價起了很大的作用。「勾地」制度的核心有兩點：一是市場有需要才賣地出來。二是不到底價不賣地，由政府作為香港的最大地主，托住地價，保證樓價不會狂跌。
 
　　時至今日，近幾年勾出的土地是很少的，市場在討論可能今年、明年會出現供應斷層，當然不可能出現沒有土地建樓的情形，但可以肯定的是低成本的土地已經發展得七七八八的了，將來無論是農地改用途還是地鐵跟九鐵公司的地補地價，地價都不可能是便宜的了。
 
　　從這一角度看，現在的樓價很合理，從地產商買地的投標價看，以後每年樓價會漲5-10%，這是很合理的預測，也在市民的購樓能力之內。
 

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負利率對樓價的影響

Posted on 2007 年 5 月 17 日 | 發表留言
        從1986到1999年的地產狂潮中，我們可以學到很多東西：
 
一．當時銀行存款利息低，通脹率卻高，存錢的人在補貼借錢的人，於是凡有富餘財力的，人人都去借錢買樓，買了樓的人都賺了錢了，吸引更多尚未買樓的人投入這個市場，樓價在10年裡漲了10倍！
 
        當然，這樣的狂潮難以重演，但今天的香港，銀行存款利息大約是3.5厘，政府發表的二月份通脹數字是2.5%，政府的統計數字是偏向於中、低收入階層的平均消費的，而市場上有獨立調查的公司，發表的香港二月份通脹數字是3.5%，跟銀行存款利息一樣，即將錢存入銀行是零收益。港元跟隨美元走軟，歐羅、人民幣，甚至東南亞國家的匯率都在上升，香港通脹無可避免會再上升，負利率的年代極可能在2007年重臨香港，無疑又是對2007年以後樓價的一個利好因素。

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