Daily Archives: 19 七月, 2022

雜談

        「中國的房地產市場」

        上世紀80年代前,中國是沒有私人房子的。大概1985年之後才有土地拍賣,才有私企發展商。由於經濟突飛猛進,大量的人富了起來,大量的農民湧入地市,所以地價樓價快速上升,而發展商並沒有大筆資本,所以都是用各種形式籌資,向銀行貸款,都是在高槓桿下運作,膽小不敢負債的發展商都淘汰了,所以中國的發展商可以說都是在高負債的情況下運行的,祇要新樓造出來能順利沽出,一切也不成問題,政府知道這種情形,正常情形下應該小心扶持它們,並幫助它們利用經營利潤減低負債。但去年政府出台了一系列針對私人房企的政策,先是出台了房市參考價,政府出的參考價比當時市價要低20-30%,立即擾亂了市場,本想置業的人要發展商減價,發展商不願意,樓市立刻靜了下來。接着出台了「三條紅線」,而幾乎所有私企發展商都踩着紅線,銀行放貸也停止了,發展商剩下發新債券及發股票集新資兩條路,但政府相關部門遲遲不批,發展商的資金鏈在這樓情況下是必定斷裂了,幾乎所有大規模的私人發展商無一倖免,但同時帶來的後遺症是地方政府土地拍賣停頓,在建樓盤發展商無力繼續,產生一系列嚴重問題。

        樓價大跌,發展商失信,民眾更不敢買樓,而中國人民的民間財富有60%是在房產上,樓價大跌或樓市凍結,產生極大負財富效應。

        總之是政府政策人為地製造了一次房市大危機。中國是一個大國,中國政府擁有巨大資產,危機一定可以解決。現在各地都在積極讓樓市活起來,首期可以低至20%,但看起來要解決這些困境不是短期內可做到。

        樓價下跌,樓市淡靜,甚至會影響到國企的發展商,它們當然較易得到銀行貸款。

        從這次的事件是否看出政府對私企和公企發展商的態度是有差別的,特意要打擊私企發展商,不願意看到它們發展成幾萬億規模的企業?但國家經濟受損,千千萬萬人損失畢生積蓄,政策有沒有為這些人着想呢?