雜談
今天共有兩篇網誌，標題是「雜談」及「電的旅程 ( 2 )」。
「買樓隨想」
最有有城中地產界的達人撰文表示，港人應盡全力，買樓自住，否則一生後悔，想想他的話似是而非，值得大家研究一下。當然樓是生活必需品，一定要有樓住，但不表示一定要買，一定要自己擁有，租樓也很好啊。
港人為什麼滋生了這種非要自己擁有住宅樓的想法？而且是一種普遍認同的想法？跟香港四十幾年來樓價長升長有有關，倒過來如果這幾十年裡香港樓價是下跌的，大家可能會為沒有擁有樓宇而慶幸。
歐美的中產，大概也祇是人口中的50 – 60%，很多在年青成家時為生兒育女買了一間較大的屋，然後供樓三十、四十年，而樓價也總是穩穩上漲，因為建築材料，工人工資，土地開發成本都在上升，樓價與通脹同步上升甚至略高於通脹幅度，到退休的時候孩子都長大搬出去自己成家了，可以將大屋賣掉，作為退休金以外補充的儲蓄，可以供兩夫婦周遊列國，安享晚年，這是很典型的一種發達國家中產的生活模式，但也祇限於中產，其它50%的中下層的老百姓可能一生都無力置業，但他們住在租來的私人樓宇或政府提供的各種廉租住宅中，日子也過得不錯。
香港人如果在七十年代末置業，碰上八十年代初的地產低潮，又會有如何感覺？1998年樓市崩潰，多少負資產？多少中產一生積蓄化為烏有？
所以不能光看到樓價升帶來的財富，而忘記了樓價下跌的殺傷力。
所以，過日子必需買樓的說法是有問題的，買樓也可能是高風險的投資，我們通常根據過往的經驗以為同一模式會一直繼續下去，事實不一定如此。
上世紀八十年代中至1999年亞洲金融風暴爆發，樓價大約升了十一倍，當年是有特殊的歷史條件，我在Blog中曾寫過幾次，不再重覆。從2003年沙士以後，迄今樓價也升了2倍至5倍，跟近年土地供應太少，建樓太少有關，也因增加了大陸來客的需求有關，還因為超低息的環境。
但政府已大增土地供應，新樓落成和在建樓數量在大增，樓價已經超貴，而低息環境不會永遠繼續下去，如果政府再增建公屋，放寬入住要求，大建居屋，結果又會如何呢？基本因素都已改變，為什麼還認為樓價會像以前一樣大升呢？現在勸人置業更是不負責任的說法，過日子一定要置業也是一種似是而非的說法。
DPZ Blog
張老師,
多謝你將現時香港的樓市狀況給予我們一個中肯的分析! 可以經常在老師的網站上吸收各種知識, 實是感到非常幸運! 對於住的方面, 現時已有數年租樓的經驗, 又因為時下樓價上升得太厲害, 一直未有買樓的能力.
老師的分析我會當作一個重要的參考資料! 只感到現在能夠無私地說實話的人很難碰到.
多謝老師指引!
老師跟我們有很大的距離，是不可能中肯的，幾年前老師曾經說過300多萬的兩房中少型單位是不值得投資時，我便知道大家有距離。因此，在買樓方面，我都是自己多看銀行數據，中原交易記錄等資料作決定。2009年我買了一些新界兩房單位，135左右一個，三年後，租金連升值共賺了一倍。當年300現金，今天已是700萬。當然，買中電也有不錯的回報，但要看投資者的性格，若是膽小的，很多時因股票流通快而做錯決定。買不買樓還是要了解自己最重要。
有個想法，這個‘ 城中地產界的達人’ 已很富有，為什麼還要在報張這樣說出來？
1971年美國取消本金制度開始 , 至現在各國狂印銀紙 , “錢"越來越不值錢的情況下 , 除了買資產保值 , 我們還有甚麼方法自保 ?
計算好自己的負擔承受能力 , 當供款能力和備用金都屬於安全系數 , 做到進可攻退可守 , 就算樓價下跌都不會害怕 , 管他看跌的專家或看昇的專家說甚麼 .
當年炒美孚幾十個單位之最大單一炒家是誰呢！？
老師：
在樓市方面，我一直不太認同你的看法，自2008年未，我就全力投資房地產，基本上回報十分可觀。當然，我承認主要是幸運，但也是現實使然。現今主要的投資都不安全，若不用借太多，買樓還是很不錯，自用就更加好，因為日子過得安穩，無須為搬遷而苦腦。
現時，香港樓是十分貴，但世界哪個金融中心樓價不貴？此外，香港還有很多二百幾萬可買的樓，是三、五萬家庭收入的人買得起的，對中產家庭是綽綽有餘的。許多自稱買不起樓的人都是買不起市區樓而已。整天叫政府打壓，根本就是買樓市短倉，一樣是炒家。
買樓自住是最簡單的投資，只要樓價相等於七年家庭收入以下，風險有限，住上十年以上是可以置富的投資。小弟是念金融出身，但也不放心把所有資金投入金融市場投資，因為這個市場較書本中所教的難上數十倍。