Category Archives: 回應網友

        威廉：謝謝你5月4日的留言。

        你的說法也有道理，不過國內企業同業競爭起來，真是不講理性的。近期的例子可以看稀土行業，不計成本爭相出口稀土的例子。煉鋼企業不顧整體行業利益，私底下與鐵礦石公司簽進口合約的例子。還有保險業的自殺式競爭，保險行業這樣搞下去前途暗淡。

        現在銀行業雖然貸存利率由央行統一規定，但銀行私下高息搶客，以優惠條件貸給「自己人」都已是公開的秘密。

        不合規，不合法，枱底下的操作太多，令人嘆息！

        謝謝留言。

        ELY Leong：覆你5月1日留言。

        自住的樓要多考慮很多因素，對該層樓的感情因素；租樓住的裝修，搬遷及生活適應性等等，都是成本，每人的考量都不一樣，很難量化。投資收租的樓就可以用我提到的方法，有了利潤加按或套現，去買更多更大的樓。一個樓市週期5 – 10年，也許可以將本金翻幾番，但要小心，樓市會升也會跌，跌市前要套現及減輕負債，過度投資，最終失敗的例子也很多。

        自己住的房子不要輕易去賣掉，除非你有100%更好的安排。

                                                       祝

                                好！

        今天共有三篇網誌，標題是「兩篇回應網友 – 小凡」及「黃金法則 76條 ( 56 )」。

        小凡，你好！

        關於樓市投資的事，想再多說一句。假定你現在決定沽出收租的樓，那麼「及時沽出」就應該是你的首要目標。不要太介意沽出的價錢，不要糾纏在5萬，10萬的樓價差價上，比市價略低，自己滿意就可以了。投資樓市跟其它投資有一個共同的地方，就是決定投資的大方向 (買或沽？)，以及把握正確的時間是最重要，最後那一、兩個價位的差價並不重要。我基本上不會對經紀限價，總是「市價成交」，如果限價，常常是自己吃虧，想沽沒沽出，要買沒買到，「時機」卻失去了。

        意見僅供你參考，自己的事當然自己最清楚。

                                                                        祝

                        一帆風順！

        小凡，你好！謝謝你5月1日的留言。

        有錢投資在股市中，其實是相當安全的。08年的股災是百年一遇的，至今令人留有陰影也不奇怪。你可以買一、兩隻最大的內銀股做「高沽低買」等收息，如果覺得沒有把握，可以買中華電力或港燈等公用股，它們的股價會穩定上升，派息率也不錯。再退一步可以買藍籌公司的公司債，甚至新上市的房托REITS匯賢，有人看到它業權祇有三十八年，有點怕，其實這有點像香港新界的業權到1997年就截止了一樣，中國政府應該會有延續業權的新政策出來，匯賢息率4.7%，人民幣每年升5 – 6%，一年回報也有10厘。

                                                                                祝

                        好！

        最近因工作相當忙，有一些網友留言沒能及時回應，深感抱歉，今天一一回應。

        小凡：你好！

        27日給你覆信，似乎言猶未盡，再說兩句，如你看到今天這一段，請留言讓我知道。

        你投資的物業應該是2007年買入的，賺了三百萬，大約是樓價升了80%或一倍。為計算方便，就以升值一倍計算。那麼你那一個投資單位，現在市值大約是600萬，你買入時是300萬，付30%，首期大約是100萬。

        分析幾種情形：

1)     你繼續持有。假定下一波的樓市調整30%，樓價會跌至600萬X 0.7＝420萬，再下一次升浪，可能會升值至840萬，那是八年，十年以後的事。

2)     現在沽出，你可以套回400萬 (首期100萬＋利潤300萬)，假定兩年後樓價跌30%，今天市值1500萬的樓，屆時市值為1500X0.7＝1050萬。你用400萬的資金可以買入了，再過五年樓價還是翻一倍，屆時你的資產就是2100萬！

        所以投資物業適當時候應套現，用更大的資金再去投資，增加回報。

                                                        祝

                                好！               

        Ying：謝謝4月27日的留言。

        關於時事資訊，上CNN或鳳凰新聞網頁都可以看到。

        國際關係研究是很有趣的課題。我們看新聞，除了新聞告訴我們的表象之外，再深入想一想，經常可以看到新聞背後反映出來的真相。

        分析的基本出發點是相關各方的利益，相關各方的實力，歷史的因素。

        譬如釣魚台島中日衝突，雙方仍要維系友好關係 (共同的利益太大)，又要堅持主權宣稱，結果祇能是今天這樣，各自宣示主權，但擱置爭執。

        又譬如中美關於匯率的爭拗，美國大概在去年中提出要人民幣一次過升值20% (此一數據溫總理曾在記者會上提到)，而中國堅決拒絕，最後雙方妥協，在三年內人民幣升值20%，雖然迄今無法證實這一推斷，但事情正是如此發展。

        又譬如利比亞局勢，阿拉伯世界中祇有三股勢力，一是部族；二是教派；三是軍隊。

        國家或地區衝突，原因就是這三個。這一次東利比亞部族起來反抗西部部族的統治，西方趁機介入，趕走卡扎菲，來分沾利比亞的政治影響力和石油資源，原因和動機都很明晰。

        邱吉爾說過一句名言：「對國家來說，沒有永遠的朋友或敵人，唯有永恒的利益。」用這一點來分析政局，大約錯不到那裡去。

        意見供你參考。

                                                        祝

                        好！

        ML：

        非常謝謝你提供的資訊，我自己學到很多東西，即使是「大行報告」也說不清這些事。

        再次謝謝。

                                                        祝

                        好！

        Luke Lam：謝謝你的留言。

        到今天這一刻為止，我從來沒有刪掉過任何一位網友的留言，也是運氣好，沒有遇上惡意搗亂的人。

        錢放在股市中，祇要不是聽消息炒股仔，還是很安全的，更小心一些可以投資中電，港燈，回報也不錯。

        同意你的意見。

                                                        祝

                        好！

        小凡：你好！

        估計樓市會跌，祇是一種猜測。現在樓市的負擔指數大約40 – 42%，如果加息二厘，就會升到接近60%，相當高，也就是說樓價已偏離了負擔能力。其次市場估計美國也要開始收緊銀根，也許在今年底或明年初開始加息，所以明年中加息的聲音可能很多，而加息預期會扭轉市場對樓市的預期，如果預期樓市會下跌成為主流，樓市就真的會跌了。

        但市場並非那麼簡單，也許聯儲局推遲加息，也許大陸資金流入香港樓市，也許好景仍可維持。

        我自己已在去年底沽出了一些住宅物業，並在去年九月開始增持優質商廈。

        你自己的投資增值不少，可以趁現在市好沽出套現，資金可以在股市或債市放一放，靜待下一次物業低潮出現。

        九龍灣新商業區，不知道新增供應多不多？投資物業如果力所能及，並非要買入「平」的物業，而是要買入「好」的物業，要多問，多研究，多比較，做正確的選擇。

        無論如何眼前似乎不是買入物業的好時機，即使商廈近半年裡也升了很多。現在還是觀望，等待為上，投資要冷靜，高位接了貨可能要等十年才能翻身，要小心一些。

        意見供參考。

        祝你在資本增值的路上一路順風。

        Mathew Chan：謝謝留言。

        像嘉能可這樣的期貨交易商上市，如果P/E在10倍左右，也許值得投資，再貴就難說了。從公佈的少量資料來看，它是主要從事金屬期貨買賣。如果市況正常，這一類有能力操控市場的大公司盈利應該不錯的，我們不敢確定的是它雖然已是很大，但市場中還有比它更財雄勢大的公司或基金，它們常常是有默契在同一方向行動來殺小戶，中戶，不過也有時候也會發生對賭，火併，就不知道誰勝誰負了。

        這一類的公司跟交易所不同，它們的業績取決於操盤的人是否夠聰明，我寧可用自己保守的方法投資，不會在買這類的公司。

        意見僅供參考。

                                                                                        祝

                                好！