雜談
今天共有兩篇網誌，標題是「雜談」及「電的旅程 ( 211 )」。
「淺談香港樓市」
香港樓市在上世紀80年代初至85年，由於中英關於香港前途談判，大批人移民賣樓，樓價曾大跌，如考慮當時港幣貶值的幅度，當時樓價跌幅很驚人，多家有規模的地產發展商都倒閉。
85年中英談判底定，適逢大陸開放，許多港人賺到錢，又加上種種其它因素，諸如港元幣值低估，香港通脹嚴重，土地供應受限，聯系匯率逼使香港在高通脹形勢下跟隨美元低息，種種因素令85年96年香港平均樓價約升12倍。
接著亞洲金融風暴爆發，直到2003年沙士，香港樓價從高峰下跌75%！也可謂驚人。
沙士以後，樓市穩步復甦，到2012年底，豪宅大約升了3 – 5倍，普通樓升幅略小一些，平均都越過了97年的高價。
這一輪樓市上升的原因是什麼呢？先從需求看。港人從大陸開放，從開放自由行大量大陸客湧來香港賺到錢，大陸的大公司大量來港上市，帶來了大陸及全世界各地的資金，許多上市的企業，上市以後股價大漲，帶給港人巨大財富，而大陸富人紛紛湧來香港買樓，令香港的樓宇需求大增。還有一個因素就是特低的利息，08年金融海嘯，美息降到零，香港跟隨，利息低企，更激發了買樓需要。
再從供應方面看，自97年金融風暴，香港樓市崩潰，政府實行了一系列措施救市，其中重要一項是停止土地拍賣，改為勾地政策，不到政府的勾地價，政府不賣，政府的用意是阻止地價下跌，自然可以托市，而在勾地政策實行期間，勾出來的地很少，因此樓宇實際供應量大降。
一邊是供應大降，一邊是需求大升，利率低企，樓價自然漲了。
再來看看現在影響樓市的基本因素。
政府已認為樓市升得太多，取消了勾地制，恢復定期拍賣或招標，大幅加快土地供應，未來兩、三年每年可推出市場的樓面面積比2009年時大約會多三倍。
大陸買家，佔新樓買家大約25 – 30%的比例，政府推出買家印花稅，已將非本港居民的買家都趕出市場，這個影響非常大，需求方大大減少。
而利率現在仍處在歷史低位，美息祇會升不會再低，所以香港樓按的利息祇會升不會跌。
政府還推出了特別印花稅的政策，目的是抑止投資需要，投資買樓收息的人，剛買樓就多付稅，兩年裡收息都不夠繳稅，投資意欲大減。
綜合以上因素，現在是不利樓價的因素多，目前已是成交極為淡靜，買方觀望，賣方不減價很難成交，當越來越多人等樓價跌才買，眾人的預期會自動實現，這是經濟學中間一條家喻戶曉的定律，減價會漸成潮流。
現的情形比97年時要好一些，買樓收租還有兩、三厘的回報 (未扣管理費、差餉)，業主也有較高的持貨能力，但歷史經驗告訴我們，一次樓市的調整，即使20 – 30%都算是溫和的。
假家美國明年初停或減QE，明年底有加息可能，那麼香港樓價很可能明年中就受到衝擊。
DPZ Blog
老師：
之前打漏了個"不"字，網友可能以為我是地產，鼓吹大家買樓，絶對不是。我本業是金融。
對於閣下對樓市的看法，基本上大致認同，但不希望會大跌，25%會對香港有好處，再多，我怕弊多於利。
至於買樓自住，我是長期支持的。今天的年輕人，即我的同輩，一般的價值觀都有點問題，可能是受商家影響。旅行要最好，婚宴要最豪，談買樓色變。之後就怨天怨地，怨政府。結果，樓市的最大風險就變了政策風險。
近日，有經紀電我，開口就市價八五折，我只回敬他，一、自住，二、供斷，BYEBYE。
希望這一波，香港不會元氣大傷。
杰克
看到張老師的網誌"淺談香港樓市", 時間跨度超過30年, 不禁令我產生2點聯想, 一是想到"機會永遠留給準備好的人", 這句名言是出自於法國微生物學家巴斯德(Louis Pasteur，1822~1895), 巴斯德曾說, " 在觀察的領域中，機遇只偏愛那些有準備的頭腦……", 另一聯想, 是中國唐代韓愈在"進學解"中的名句, “業精於勤而荒於嬉，行成於思而毀於隨.", 希望能於自勉吧, 小小體會, 僅供參考, 謝謝!
philip
現在這一代年青人價值觀，與以前真係有的分別，小弟婚後唯一目標就係置業，時機一到飛撲入市，冇間屋將來點算？
冇能力神仙都幫你唔到，有本事卻在觀望，真係抓晒頭，4年前市區普通樓都唔使$4000呎，06年都係咁慨價錢，點解唔入市？
幾年前參加親戚聚會，細侄女適婚年齡，帶埋男友，我梗係同佢吹水，順便盤下佢，在某大機構辦事，與母同住公屋，問佢會唔會換間大的居屋或買私樓？佢曰：我而家每月交仟零蚊租，點解每月要供七，八仟蚊咁笨？重要交管理費同差餉添。年零前細侄女出嫁，新郎哥當然唔係呢條友仔啦 !
你唔介意成世住公屋，唔通你老婆，仔，女都成世倍你住公屋？並不是岐視住公屋，有得升呢唔去做，去搏，就真係失敗，做人要進步。
大家好，其實，我也想置業，有什麽方法，我現階段應該怎樣投資才好呢？我月薪萬八元，現已在社會工作差不多兩年，與家人住公屋，請指教，感激不盡！
好簡單，搵個有樓慨老公，如樓上個位杰克綱友，佢樓多到要賣，真人重幾穩重有型，包妳鍾意。
月薪俾佐家用同扣埋自己使費，學blog主張先生咁買2號仔收息，3數年後包妳有錢交10%首期買一間將軍澳區300萬慨安樂窩，7成按揭加2成保險按揭，25年分期，每月大約$12000左右。
向父母度水俾首期同其它費用，自己供。
交回公屋等將來換大的居屋，自己供。
而家樓價暫到頂，會慢慢回落10%-15%左右，俾心機睇定樓市，揀定自己心水地區同樓宇，適當timing入市，記住買樓1大重點四大要訣。
1 係咪凶宅，個層樓有冇凶宅
一 空氣清新
二 環境寧靜
三 陽光充沛
四 返工方便