雜談 ( 1 )
今天共有三篇網誌，標題是「雜談 ( 1 – 2 )」及「黃金法則 76條 ( 12 )」。
「樓價由什麼因素決定？」
昨天下午跟朋友一起嘆下午茶，談天說地，忽然話題轉到標題點出的問題。
首先想到的當然是成本。成本無疑是一個重要因素，但有地產公司的售樓毛利達9成！顯然成本也不是決定性的因素，如果是成本＋合理利潤，今天的樓價絕對不會這麼高。
是不是「炒家」哄抬樓價呢？當然不是，那是將「炒家」的影響力抬得太高了，政府推出了額外印花稅政策，短線炒家都趕走了，但樓價依然上升，不斷創新高，就說明樓價並非「炒」高的，而是有它內在的原因。
一個重要的原因應該是供求不平衡，需求大而供應少的時候可以大幅推高價格。
另一個重要因素是負擔能力，如果需求一方有財政能力，就會大幅搶高價格。
而這兩個因素近年來同時發生，住宅樓供應每年減少，而市民收入上升，利息下降，再加上外地人來港置業，使需求方的財政能力大幅提高，當然就引起樓價狂升。
解決的方法祇有增加供應，如果供應量大於需求量某個百分比 (實際上無人能知)，樓價就不會升，如果有加息預期樓價就會調整。
DPZ Blog
张先生您好!
决定楼价我认为还有一个重要方面就是通膨的威胁,一些人为了保护自已的财产不缩水,把楼作为自已财富的保值方法,买了楼就能保住财富,造成资金往楼市的转移,推高了楼价
本人認為樓宇/物業的需求應以兩方面看：1. 居住的需要，即實際上住房的需要與相對的供應；2. 不同原因引起的樓宇或物業的需要，例如：投資，包括收租或長炒、短炒，養老的儲備等。
第1項比較容易掌握。因按人口比例可作計算，但第2項則會受其他因素影響，難以估計，我相信這也是現時困擾的原因。
金管局曾對影響樓價的因素做了一份研究報告.
影響的因素包括失業率, 利率, 通漲率及股票市場. 以每個因素的升跌百分比乘以各自的Constant number 來計算合理的樓市數值.
找不到LINK. 但記得是在2009年發表的.
有趣的是失業率比重是利率和通帳率的一倍. 即失業率上升1%, 需要下降約2%利率或2%的通漲上升才能保持樓價不變.