Category Archives: 財經

股市投資：上市公司負責人騙財的蠱惑手法 ( 4 )

Posted on 2007 年 5 月 8 日 | 發表留言
        也發生過多次，上市公司大股東，以超低的價格，大比例供股，甚至一年供兩、三次連續幾年都是如此，股價低賤，小股東都不願意供了，小股東在公司裡的權益就被攤薄了。也許有人要說了，大股東供股也要拿錢出來的啊！當然，大股東也要拿錢出來，但至少有兩件事是曝過光的，一次是小股東拿出了真金白銀，大股東拿出來的是一張二十年後的期票，這也沒有犯法，是不是很有趣？另有一次，小股東真金白銀出了錢了，大股東則去海外一家銀行借了錢來供股，那家銀行是該大股東開設在避稅天堂的某個海島上，而那筆錢是該上市公司的存款，那家銀行祇有這一家客戶，這樣的行為也不犯法！

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股市投資：上市公司負責人騙財的蠱惑手法 ( 3 )

Posted on 2007 年 5 月 7 日 | 發表留言
        還有一種從上市公司偷錢的手法，就是董事會成員或高級職員，自己在外用親友名義開公司，跟自己身處的上市公司做生意，後果如何可想而知，肥了他們的私人公司，瘦了上市公司，有些公司上市時集資，得到了一大筆錢，幾年過去，業績虧損，集資得來的錢都不見了，這種手法已經有觸犯法律的嫌疑，但很難取證，更難定罪，還是苦了小股東。
 
        證監會的存在，對股市中的非法行為當然有一定的鎮嚇作用，但真正被證監會撿控而又定罪的上市公司負責人是少之又少的。我記憶所及，在過去的十幾年中，少於20宗，而被定罪的那些人，一定被行內的人在恥笑「怎麼那麼笨？」這些定罪的案例祇是股市中不法及無恥行徑的冰山上的一角，侵佔小股東利益的事每天都有，祇是未被發覺或者無「法」定罪，散戶祇有自己學會迴避這些風險，自己保護自己。

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股市投資：上市公司負責人騙財的蠱惑手法 ( 2 )

Posted on 2007 年 5 月 6 日 | 發表留言
        另一種比較隱蔽的手法，是發給自己認股權證，對於如何犒賞員工，如何發給有貢獻的員工認股証，是沒有法律規定的，有不少大公司的高層主管就每年發給自己大量的認股証，為了賺得更多，更把認股証的行使價格，跟多年前的低股價掛起鈎來！直到近一、兩年，美國的證監會才注意到這個問題的嚴重性，由於有這一筆為數不菲的潛在支出在內，影響到歷年的公司年報中的盈利數字都有不實的嫌疑，美國蘋果電腦公司最早爆出了這個問題，接著發現很多其它公司都有類似問題，美國證監會正在設法堵塞這個漏洞，但似乎到今天還沒有可行的辦法，這個問題在香港也有，但還不算普遍。

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股市投資：上市公司負責人騙財的蠱惑手法 ( 1 )

Posted on 2007 年 5 月 5 日 | 發表留言
        對於上市公司的董事或負責人的酬金，是沒有法律規管的，所以最直接的手法就是自己給自己訂下超高的酬金。有些上市公司業務不怎麼樣，賺錢不多，但董事酬金卻非常高，董事酬金跟企業盈利不成比例，但這並沒有觸犯任何法律，即使有輿論揭露，仍是高薪，我自受之，小股東一點沒有辦法，買了這樣的公司的股票，不但蝕了錢還要受氣。
 
        紐約證券交易所前主席離任的時間，交易所要付給他的退職金達１億多美元，成了一件醜聞，相信大家是記憶猶新的。

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５月３日日記

Posted on 2007 年 5 月 3 日 | 發表留言
        我近兩個多月裡寫的有關股市投資的BLOG，有一位在出版社工作的朋友看到了，他建議我增加一些內容，再收輯成書，現在增加了七篇內容，還是像以前一樣，一天一天地貼出來，就從今天開始吧！

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投資物業－地點的選擇 ( 4 )

Posted on 2007 年 5 月 2 日 | 發表留言
        今年１月因為近兩年來在股票市場上有些收獲，揸住的股票漲得很多，因此我套現了部份股票，手中有些資金。一天，我注意到香港金融管理局網站上2006年12月份，香港的整體存款大幅增加，樓宇買賣宗數也大幅上升，新造按揭貸款申請也大幅上升，這些數據給了我啟發。06年很多人在股票上賺到錢，有部份資金將會從股市轉到樓市，香港近幾年經濟都很好，失業率處於低位，工資開始增加，樓市雖從沙士的低潮中反彈了很多，但現正處於合理的市民可負擔的水平，05，06年樓市很靜，累積的購買力應該不少。從1999年樓市崩塌以來畢竟已有八年過去了，市民的收入已回到了1999年的水平，但樓價祇及當時的五成至六成，由此來推斷樓市將會復甦，在可見的三、五年內，每年有5-10%的升幅應該是很合理的。我當時就決定，買些物業投資收租，靜待樓市上升。當時在短短的四、五天內，我就在九龍一個最大的私人屋邨裡，購入了近三十個三房單位，又在一個新樓盤中購入了五個最高層的三房單位，當時為什麼買入這樣的單位呢？
 
　　第一．　該九龍屋邨雖樓齡已較長了，但整體保養得不錯，環境美好很舒適。
　　第二．　該屋邨交通四通八達，搭地鐵到中環，祇需二十分鐘，去元朗、屯門、機場及新界北都一樣方便。
　　第三．　該屋邨以前是有名的中產階層居住地，現在依然是。
第四．　　　第四．　該屋邨成交活躍，每月都在100宗以上，如果將來要放盤將很容易脫手。
 
        最後當然是價格合理，我不買那些向海的大單位，也不買兩房的小單位，是認為向海的大單位，單價太貴，需要沽出時，由於買家的群體小 (買高價樓)，可能會比較困難些。不買小單位，是擔心收租不穩定，祇能承擔較低租金的租戶，收入可能不太穩定。
 
        在所有的考慮中1-4差不多都是跟物業的地點有關的，今天來看，上述的投資已經証明是正確的，香港樓宇買賣日趨活躍，樓價也在穩步上升。
 

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投資物業－地點的選擇 ( 3 )

Posted on 2007 年 5 月 1 日 | 發表留言
        有地產商在大埔北部建造了一個小區，其中有帶花園的洋房，也有分層式的單位，在電視報刊大灑金錢，大賣廣告，似乎遷入該區就成了皇室貴人的級別，但最後聽說推售成績不理想。這是香港人精明現實的體現，廣告再漂亮，買家並不覺得自己住入該區就成了別人羨慕的人，反而認為發展商定價偏高，那樣的樓，最後必定是可以銷清的，但看起來發展商要減價兼提供優惠了。
 
        另一個例子，西九龍新建了不少樓，其中有一座樓的頂層單位當時還創造了新的分層單位單價紀錄，賣到超過了三萬元一呎。那幢建築是十分巨型的建築，一幢樓就有七、八百個單位，其中大多數單位都是五、六百呎的小單位，所以嚴格意義上來說，那幢樓並非豪宅，那位富豪住客的鄰居也都不是富豪。生活一個社區中而同鄰居不在一個階層上，是會產生一些很微妙的心理影響及環境影響，對那位富豪住客來說，不一定是很舒服的。由這兩個例子我們可以看到，真正意義上的「豪宅」，一定要座落在「高尚區」，那樣的區域的形成是有長期的歷史，經濟因素的背景的。

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投資物業－地點的選擇 ( 2 )

Posted on 2007 年 4 月 30 日 | 發表留言

        怎麼來解釋這種樓價兩極化的現象呢？

 

        所謂「高尚住宅區」的形成，都是有歷史的因素的。例如香港是一個殖民地城市，最初祇是一個僻靜的漁港，英國人來了以後，開始經營城市，殖民政府高官，英國來的冒險家以及廣東省跟他們做生意的富商大賈，當然會選擇最好的地方建造政府建築以及他們自己的住屋，這地方就是今天的中區半山。這個區域的道路、供水、一切公共設施及保安，當然也是當時最好的。隨著時間不斷推移，香港人口增加，港島的其它地方，尖沙咀、九龍以至新界都先後被開發，形成繁榮都市，在城市發展的過程中，高尚住宅區建的樓是質量最好的，樓價是城中最高的，差餉當然也付的多。政府當然會相應的多花一些錢在那些區的環境建設，因此好的區就保養得更好，建設得更漂亮。但高尚住宅區的土地供應是有限的，隨著經濟的發展，社會上有了越來越多的富人，個個都想住入高尚住宅區中去，住在哪個區，很多時候已成為身分象徵，因此高尚住宅區的樓價不斷被搶高，而城市邊緣區的住宅地，由於新的供應源源不絕，又由於交通距離中心區遠造成不便，因此樓價就低。
 

        明白了這一點，在我們置業自住或投資物業時，就要特別注意「地區」這個因素，即使沒有能力在高尚住宅區置業，在交通、景觀、環境各方面都要慎加選擇。如果你有能力，要盡量找好一些的地區，即使樓令高一些都無所謂，而不應該貪便宜去邊遠地方買樓，花在交通上的費用不去說它，花在交通上的時間是一項重大的成本，而這一點常常被人忽略。在樓市漲的時候，貴價樓是最先開始漲，而且漲得最多，接著是市區樓，偏遠地方的樓價是很難漲起來的。

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投資物業－地點的選擇 ( 1 )

Posted on 2007 年 4 月 28 日 | 發表留言
        在全世界的每一個大城市裡，居住區大約都可以分為三類：高尚住宅區－市區－較偏遠的低價區。
 
        香港也不例外，這種現象表現得很典型。
 
        高尚住宅區，在香港大概是指中區半山，包括渣甸山、山頂區及淺水灣區。在九龍大概是指九龍塘區、太子道一帶。其次的都是屬於普通市區住宅，香港的環頭環尾，九龍的元朗、屯門、粉嶺就是屬於第三類的低價區了。
 
        這不同類的「區」的形成，是有它的歷史和地理原因的，在偏遠地區也可以建豪華洋房，但它的價值跟在「高尚區」的洋房的價值是沒法比的。
 
        每當經濟旺盛樓價上升時，最早上升的總是在「高尚區」的住宅，升幅也總是「高尚區」的住宅最大，然後升幅向四圍幅射，最後上漲的才是偏遠的低價區的樓。當樓市跌的時候，正好反過來，香港很多人都關心樓市，大家清楚看到天水圍的樓價跟山頂區的樓價是怎麼樣一種比例關係？貴的更貴了，便宜的仍是漲不起來。如果在天水圍建豪華別墅，又怎麼樣呢？地產商很明白這個道理，天水圍洋房的準買家跟山頂洋房的準買家是不同的，發展商不會在天水圍建真正意義上的洋房，天水圍洋房的價錢比普通市區的公寓房呎價還要低。

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房地產投資經驗點滴：資本增值的重要性 ( 4 )

Posted on 2007 年 4 月 28 日 | 發表留言
        我們已經談到了要在年齡漸長的時候，不必再處於「手停口停」的拮据狀態，就必須升到中產的上層，有物業收租，或有股票收息，或且是曾任較高級公務員或大公司行政人員，有固定的退休收入。最後一類人有他們各自的機遇，並不是每個人都可以選擇並得到的，但要做到第一、第二類人卻不難。
 
        大投資家彼得．林區，甚至勸年青人，在他們用累積的資金從事股票投資之前，最好先買定他們自用的住屋。不過彼得．林區是美國人，在美國，相對於工資來說，樓價比香港要低很多，買樓的首期更低 (香港是30%，美國大約是5%)，所以大學剛畢業的年青夫婦，就很容易買樓。香港似乎不是那麼容易，但無論如何及早置業是年青人人生的重要一環。
 
        由於通脹是長期存在的，土地的開發費用、建造的材料費用、建築工人的開支等等，長期來說總是上升的，所以樓價的長期走勢總是向上的。
 
        香港經歷了1999年的亞洲金融危機，又經歷了2003年的沙士疫症，樓價從1997年的最高峰跌去了差不多70-80%。2004年及2005年曾有顯著復甦，2006年又呆滯了一下，現在，除了豪宅，一般的樓價仍祇及1997年高峰時的50-60%，而一般人的收入都比當時高了，現在的樓價處於一個合理的普羅大眾可負擔的水平。而且，近年來香港經濟暢旺，失業率極低，工資開始有提升，通脹重臨，再加上港幣跟住美元貶值，因此，樓市已具備了一切上升的可能。事實上從2006年第四季度起，樓市已經重新活躍，踏入2007年，成交暢旺，根據政府統計2007年第一季樓價平均升幅為2.9%。這樣的情形看起來會維持一個很長的時間，現在正是投資香港物業的好時機。

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