關心時事

        今天共有兩篇網誌，標題是「關心時事」及「塔木德 ( 23 )」。

        「徵收額外物業買賣印花稅」

        上週五收市後，政府宣佈了徵收額外物業買賣印花稅的措施，由三條管道宣佈了實施的細則。財爺講了為什麼要實施新例的背景，以及一個新例大輪廓。稅務局發表了包括17點的徵稅細則。金管局則宣佈調低按揭成數的新規定。

        我約略讀了一下以上三項文件，印象是政府針對打擊短線炒賣，但對置業自用或投資物業影響不大。

        新例實行，短線炒賣將絕跡，所謂「摸貨」交易不可能再出現。稅例規定「摸貨」的炒家要繳額外的印花稅，短線炒賣是不可能有那麼高的利潤的。

        我對短線「摸貨」的炒家能否獲取厚利一直是有懷疑的，因為即使成功「摸」出一件貨，要即時找到另一件低於市值的「筍貨」是非常困難的。勉強換了一件新貨，由於市價更高，炒家的風險也隨之加大，如果一次被綁，可能前面幾次「摸」到的利潤都被套牢，甚至輸掉。

        新例對投資者或用家來說則沒有影響，因為持貨兩年是一個很短的時間，而稅務局發出的解釋文件中第二段，則明確提到「額外印花稅」祇涉及住宅物業，並不包括商舖及寫字樓，當然這一點仍需核實一下。

        新例可能影響市場購買力的，是減低按揭成數。但新樓買賣發展商會提高「二按」成數，用戶購買力不受影響，祇是有一批想買二手樓但財力不足的人，可能要退出市場，這也許也正是新例想要達到的目的。

        所以政府新例的目的可以說有三個：

1)     嚴厲打擊短線炒賣。

2)     趕走一批財政能力不足的而想上「車」的人，政府其實也是為他們考慮，不要去承擔過度的風險。但無論如何是否置業應是他們自己的決定，政府還是剝奪了他們的一種選擇。

3)     降低按揭成數，減低銀行風險。這三個目標基本上都正確。

        新例究竟對樓市會有多大影響呢？

1)     短炒絕跡，地產市道會冷靜一些，至少少了一些炒家新聞。

2)     將置業門檻又抬高了，少了一批準買家，市道也會靜一些，特別不利於低價樓。

3)     由於少了上述兩批買家，市場下降，再加上政府可能再出新招的心理影響，樓價可能小幅下跌。

        正如我上文提及，政府新例不影響中上階層置業需求，不影響商用物業的實質需求，經過一段短暫適應期，樓價還是由實質的供求來決定，投資者及用家對物業的渴求仍可能推高樓價。