Monthly Archives: 五月 2007

如何看待按揭貸款 ( 2 )

Posted on 2007 年 5 月 21 日 | 發表留言
        在樓市興旺的時候，你買入的樓在一、兩年內可能就有可觀的升幅，那時你可以用同一層樓向銀行加按，從加按得到的資金，可用來作再買多一層樓的首期，然後在一、兩年之後，如果樓價再漲，這兩層樓都可以加按，借來的錢再去買更多的樓，就像滾雪球一樣，資產增值的遊戲可以一直玩下去。以上所說並非天方夜譚，而且發生在現實生活中的真實故事，地產發展商也都在玩同一場遊戲。
 
        所以，有負債不一定是壞事，問題是要讓你的資產跟負債比例維持在一個合理的比例上，令你自己在市況逆轉時有承受的能力。
 
        看到這裡大家都明白了，按揭貸款是一把雙刃劍，當樓價不斷上升時，如果你能借到更多的錢去買更多的樓，你可以賺得更多。但當樓市下跌時，如果你從投資物業得到的收益，不夠還銀行借款的利息的話，你就可能在財務上陷入困境。所以地產投資的關鍵有兩點：第一點，也是最重要的一點，是時機。如果經濟前景看好，通漲漸升，樓價合理，就是入市的好時機。就好像現在，收租所得，已可夠支付按揭利息，買樓的風險就很小，而前景則很誘人。投資的關鍵的第二點是買入的物業的質素。即使限於經濟能力，不得不買入較偏遠地區的細價物業，也要時刻記住，在有能力時遷往較好地區，較大單位。

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如何看待按揭貸款？ ( 1 )

Posted on 2007 年 5 月 20 日 | 發表留言
        買樓跟買股票有一點很大的不同，通常買樓買家都會做按揭，在香港約是樓價的七成，而買股票散戶很少會借錢，即使想借，大藍籌股祇可以借到五成，二、三線股則看不同的証券公司的政策，以及跟客戶相熟的程度，借的比例不會高，所以這一點來看，買樓比買股票有更大的槓桿比例。比如，買一百萬元的樓，自己付出三成，三十萬，如果樓價漲10%，即漲了10萬元。從投資的眼光看，本金30萬，利潤10萬，是賺了百分之三十三。(這裡我們暫時忽略了樓宇的交易成本) 如果買一百萬股票，股價漲百分之十，即利潤率祇有10%。樓宇買賣的交易手續費不低，包括厘印費、律師費用、經紀費用等等，但是考慮到投資的槓桿作用，如果樓價不斷上漲，固定的費用所佔的比例就會減少，買樓的收益可以是非常高的，所以香港有那麼多人從投資地產而發達。

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市民收入對樓價的影響

Posted on 2007 年 5 月 19 日 | 發表留言
                三．在1986至1999年的地產狂潮期間，籍中國的改革開放，廠家遷廠入大陸，商人藉著扮演中國與國際市場的中間人角色，許多人賺了大錢，而香港經濟的成功轉型 (由生產轉入服務行業)，也提供了大量較高薪的職位，這也是支持樓價高漲的一個重要原因。
 
        再來看今天，香港的金融服務業、旅遊業、零售業近年來都有很大發展，大量國企股來港上市以及國企股股價上揚，也帶給香港投資者巨大財富。香港的豪宅市場已經旺了幾年了，不斷創出天價，隨著失業率創新低以及工資開始上升，香港已經擺脫了1999至2003年的通縮，由此來看，另一個樓市上升期已經到來，這一次將不會像1986-1999年那樣瘋狂，但是每年樓價漲8-10%，連續漲五年、八年是完全有可能的。

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土地供應對樓價的影響

Posted on 2007 年 5 月 18 日 | 發表留言

            　二．1986年至1999年地產狂潮中，土地供應不足。在1997年前，由於中英協議限制了土地供應而對樓宇的需求又大，是形成狂潮的一個重要因素，在特區政府成立後，立刻增加了土地供應，當時的土地供應是由政府主觀決定的，一年拍賣若干次，每次是某幾幅地，都是政府計劃的，而這樣的機制是否能跟市場的需要吻合，也沒有人知道。不久以後，董特首更提出了出名的每年八萬伍仟新屋計劃，那就意味著大量土地推出市場，這一舉指很魯莽地剹破了樓宇泡沫，樓市開始大瀉。
 　

　　樓市狂跌，港人的重要財富消失，不單止造成消費萎縮，更影響到經濟基礎不穩，很多中、小企業就是靠老闆的一層樓抵押在銀行取得流動資金的，樓不值錢了，銀行就會收緊信貸，直接會影響千千萬萬的小企業。此時政府也緊張了，宣佈暫停賣地六個月，又開始了「勾地」政策，這一政策一直延續到今天，對穩定樓價起了很大的作用。「勾地」制度的核心有兩點：一是市場有需要才賣地出來。二是不到底價不賣地，由政府作為香港的最大地主，托住地價，保證樓價不會狂跌。
 
　　時至今日，近幾年勾出的土地是很少的，市場在討論可能今年、明年會出現供應斷層，當然不可能出現沒有土地建樓的情形，但可以肯定的是低成本的土地已經發展得七七八八的了，將來無論是農地改用途還是地鐵跟九鐵公司的地補地價，地價都不可能是便宜的了。
 
　　從這一角度看，現在的樓價很合理，從地產商買地的投標價看，以後每年樓價會漲5-10%，這是很合理的預測，也在市民的購樓能力之內。
 

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負利率對樓價的影響

Posted on 2007 年 5 月 17 日 | 發表留言
        從1986到1999年的地產狂潮中，我們可以學到很多東西：
 
一．當時銀行存款利息低，通脹率卻高，存錢的人在補貼借錢的人，於是凡有富餘財力的，人人都去借錢買樓，買了樓的人都賺了錢了，吸引更多尚未買樓的人投入這個市場，樓價在10年裡漲了10倍！
 
        當然，這樣的狂潮難以重演，但今天的香港，銀行存款利息大約是3.5厘，政府發表的二月份通脹數字是2.5%，政府的統計數字是偏向於中、低收入階層的平均消費的，而市場上有獨立調查的公司，發表的香港二月份通脹數字是3.5%，跟銀行存款利息一樣，即將錢存入銀行是零收益。港元跟隨美元走軟，歐羅、人民幣，甚至東南亞國家的匯率都在上升，香港通脹無可避免會再上升，負利率的年代極可能在2007年重臨香港，無疑又是對2007年以後樓價的一個利好因素。

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房地產投資：1986年至1998年香港樓市回顧

Posted on 2007 年 5 月 16 日 | 發表留言
        今天年齡在40歲以上的人，一定都清楚地記得當年香港樓價狂升的情形，在那十年的時間裡一般的樓價升了十倍。在1986年前，百萬富翁是用來形容一個人有錢的詞，但到了1998年，有報紙說如果某處樓上掉下一塊磚，打中一位路人，有50%的機會，那位被打中的人是一位「百萬富翁」，因為有自置居屋的人差不多都成了百萬富翁，樓價在那十年裡為什麼漲了那麼多呢？研究歷史總可以讓今天的人從中學到些知識。
 
        原因可以歸納如下：
 
　　一）關於香港回歸中國的中英談判底定，人們雖然對九七年究竟會如何仍心懷疑慮，但中英爭拗停止了，普遍的人心安定下來。
 
　　二）在中英談判期間，港元幣值曾經大瀉，美元兌港元從1：6在很短時間內跌到1：9.5，當時的港英政府，為了穩定港元，將港元與美元掛鈎，匯率訂在1：7.8，而這個主觀訂出的匯率是嚴重低沽了港元的價值的，也因此香港的資產被低沽，香港在國際市場上的競爭力都得到提升。　
 
　　三）在中英談判期間，出於對英方的不信任，在協議中限制了在過渡期中港英政府每年的賣地數量，賣地限在每年50公頃，有限的土地供應造成了樓宇供應的不足。　　　　　
 
　　四）由於港幣一下子貶了值 (跟美元以1：7.8掛鈎)，又由於香港因中國的開放帶動，經濟十分繁榮，通脹嚴重，但當時美國經濟不好，聯邦儲備局減息，香港本應加息的，但為了捍衛聯系匯率，不得不跟隨美國減息，對當時的通脹不惜火上加油。　
 
　　五）當時中國開始貫徹「改革開放」的政策，許多港人將工廠遷入大陸，大大降低了生產成本，工廠以十倍的規模擴大，外銷並賺到了錢，更多的港人在中國與外國投資者間成為中間人，賺到了巨大利潤，這些利潤回流到香港，有相當一部份投入了物業市場。
　　　　
　　　　六）當時的港英政府，明知時日無多，它要營造一個香港經濟繁榮的形象，以利於光榮撤退，因此推波助瀾，並沒有，也不願意來抑制樓市泡沫。
　　　　
　　　　綜合以上各點，這樣的客觀條件恐怕是幾百年都遇不到一次的。香港的樓價就不斷地漲、漲、漲，直到99年爆破，沒能及時抽身的，都損失慘重，當時過分借貸的人，許多都破了產，幾十萬人成了負資產一族，有的迄今都未能翻身。

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股市投資：泛談申請新股 ( 4 )

Posted on 2007 年 5 月 15 日 | 發表留言
        不知大家有沒有留意到，現在上市的新股要價越來越高了，最近上市的中信銀行比初初上市時的交通銀行貴了兩倍多！ (以P/E及資產 / 賬面值計)，大陸的新股不論是地產股、零售股，都用P/E 30多倍上市。這當然不奇怪，上市時祇要有人承接，當然是越貴越好，但是買入的投資者風險就大了，在上市的首一、兩日如果再漲10%，或更多，那股票就更貴了。我本人很少申請新股，不是好股票就不會申請，已經貴得離譜的也不申請，申請到新股的要及時獲利套現，對新多新股來說，上市是該公司最輝煌的一刻，過了以後就光輝不再。我說的話可能不太中聽，但是二十幾年經驗之談。

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股市投資：泛談申請新股 ( 3 )

Posted on 2007 年 5 月 14 日 | 發表留言
        現在申請新股常常是超額百倍、二百倍，如果申請數量大，在經紀行做MARGIN，計了利息成本，上市首日如果升幅低於10%，可能賺到的利潤不夠付利息。如果超額倍數低，又擔心掛牌後股價不升反跌，這樣的實例也很多，所以申請新股實際上賺不到大錢，除非你是超級大戶，拿得到配股，又當別論。所以從小戶的角度看，寧可用自己的資金，申請幾手，也許最實惠，因為分配的時候對小額投資者總有些優惠的，中籤還是有機會的，中了就賺多些，不中也無所謂。

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股市投資：泛談申請新股 ( 2 )

Posted on 2007 年 5 月 13 日 | 發表留言
        由於是新股，所以沒有往績供參考，很多時候那些公司是在他們業務最好、最賺錢的時候上市的，有些上市前的業績還是經過粉飾的。例如前一年的盈利沒有報盡，留到上市前來申報，業績看起來漂漂亮亮。更有甚者，有些公司可能經營有困難，欠了銀行大筆的錢，上市集資主要目的是還債，看了我寫的這些你對申請新股也許會有些戒心了吧！總之不能盲目的申請，即使是新股，也要買那些經營了多年，有相當規模或知名度的公司，或且有專利經營概念的公司。

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股市投資：泛談申請新股 ( 1 )

Posted on 2007 年 5 月 12 日 | 發表留言
        近兩年香港股市暢旺，差不多每週都有新股上市，而絕大部份的新股上市以後股價上升，散戶有錢賺，因此形成了新股熱潮，當然能夠申請買到，能夠有錢賺，也是好事，但我們一定要冷靜，不能以為新股必賺。我有一位朋友，是股市老手，也有些錢，在一家投資銀行開有戶口，投資金額不小，上次股市熱潮是在1996－1997年間吧，也像現在這樣，大量新股上市，上市以後通常都賺，所以他吩咐那家投資銀行負責他戶口的一位女經理，每次新股上市都申請。有一次一家在香港經營大陸地產業務的公司上市，我的朋友申請了500萬股，滿以為必定是超額認購幾十倍的，結果公佈認購倍數是1.01倍。我的朋友申請了500萬股，全數獲配！每股上市價是港幣四元！已知不妙了，我的朋友打電話去問那位女經理，平時和顏悅色，態度客氣的這位經理竟然在電話裡說：「你自己落單申請500萬股的！關我什麼事！」說完就掛線了。待到正式掛牌買賣了，價格比招股價低40%！蝕了800萬！我的朋友在該銀行的戶口的資金差不多蝕光了！一怒之下，他也結束了在該銀行的戶口，事後很久他才知道是那位女經理遭男友拋棄，根本無心工作！由這個故事我們可以知道申請新股的風險有多麼大。

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