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股市投資策略 ( 2 )

        昨天提到我最近買入了地下鐵路公司。
 
        做出買入決定時對於股市大形勢的判斷非常重要。
 
        一個多月前我曾沽出一些股票減磅,當時見到上海和深圳股市每天創新高,成交量達到每天4000億人民幣,心裡是有些不太踏實。深滬股市總流通市值不過人民幣6-7萬億,每日成交4000億即是說股票轉手的速度非常快,投機短炒熾熱。當時的疑慮是如果滬深股市大瀉,港股將如何反應?對這一點並沒有過去的經驗可以借鑒。自從內地加了印花稅,股市跌了以後現在穩定下來,成交也明顯減少,股市有起有落,比較正常了。這一次的大跌並沒有對港股帶來太大衝擊,相反在香港的H股股價反漲,一個潛在的危機暫時消失了,買入的信心自然增強了。

股市投資策略 ( 1 )

        自從我停寫了「股市投資策略」以後,許多朋友向我提出,希望我再寫下去。我的原意是祇想談談這些年來自己投資的經驗,希望讀我Blog的朋友能分享我的經驗,懂得股市投資獲利的其中一種方法,並不打算貼市寫股市評論的。經過朋友的勸說,我想在我自己買入或賣出時告訴朋友們我買入或沽出的是某一隻股票,而這樣做的理由又是什麼?所以這麼做,祇是提供一種參考,但我本人也是常常會犯錯的,朋友們如果有斬獲我當然十分高興,朋友們如果有損失,損失祇能自負了。謹此聲明。
 
        今天我想說的是香港地下鐵公司,港交所編號0066,是大家都熟悉的大藍籌。去年 (2006) 810日宣佈的中期業績純利為5167百萬港元,比2005年同期上升了98.27%,中期息每股0.14港元。我在近期分批買入地鐵,平均價大約是港幣19.40/股,比今天的成交價還要高,我買入的理由有以下幾點:
 
        1)     地鐵的營運業務一向穩定,它有龐大的商場物業,在現在的環境下有加租
                的潛力,從這個意義上來說,地鐵股價比一般的大藍籌地產股落後了。
        2)     兩鐵合併方案是大大有利於地鐵的,即使兩年不能加票價,營運效率提高,
                足可以抵銷成本的上升,營運鐵路的利潤祇會增不會減。
        3)     地鐵以合理的價格買下了九鐵的商場物業以及土地的發展權,其中盈利的
                潛質巨大。
        4)     兩鐵合併方案在議會審議期間,地鐵股價明顯下低,反而是一個入貨的
                好機會,方案除了枝節的修改,總是會通過的。
        5)     兩鐵合併方案尚需小股東在股東大會上通過,對此我是有充份信心的,即使
                有人在會上演戲也祇是表演而已,必獲通過的。
 
        買入以後可以長揸,我相信在半年內就會有可觀回報。
 
        本來這一篇日誌要排到七月底才貼出來的,但這樣的文章,時間性太強了,決定提早在今天就貼出來。
 
        順便提一句,地鐵股價已從最低18.30升到今天19.20,成交也升了三倍,不過現在買還不貴。
 
        地鐵股價今天還在200天線以下,今天買入長揸可以說沒有風險。

投資物業的風險評估 ( 4 )

        還有一些投資者,喜歡買舊樓,翻新裝修一下再轉售,並不長揸。由於一般小投資者對裝修成本並不清楚了解,在他們看到一個漂漂亮亮的單位時,通常都會高估了裝修成本,願意付出一個較高價格。因此,差不多在每一個大的私人屋邨裡,都有幾個甚至一批這些的投資者,有人將這當作副業,有人甚至是全職投入的,他們的投資金額不大,風險不高,是一種另類的投資房地產的方式。
 
        如果買兩層相連單位,自己打通,做成一個較大單位,通常不能增加該單位的價值。我們要清楚兩個設計獨立的單位通常不能改造成一個格局合理,空間增加一倍的單位。如果自住,雖然有些別扭,但空間大一些,也未尚不可,但要轉售,絕對是行不通的。

投資物業的風險評估 ( 3 )

        如果資金額再大一些,當然也可以考慮投資商業物業,一個舖位,或一層寫字樓單位。
 
        但投資舖位的風險就比投資住宅物業大的多了。首先,我們要有選擇舖位的經驗,甚至在同一條街上,可能一側很興旺,對面馬路就人流差很多,不是真正內行的人可能判斷錯誤,其次,你租給別人經營店舖,你並不知道你的租客經營能力怎麼樣?他經營的生意是否適合在該區經營,遇上經營不善的商舖,你作為業主就慘了。一般小額投資房地產的,買住宅樓較好,收入在中產水平的租客,很少會拖欠自已所住的單位的租金的。

投資物業的風險評估 ( 2 )

        如果你除了一層自用的物業之外,又有餘錢,當然可以再買多一層收租,跟買自住的物業一樣,不要貪便宜,去買太偏遠地區的樓,也要盡可能買地點較好的市區樓。以今天來說,盡可能買樓價在300 萬至600萬之間的中價樓,太小的單位,太低的租金,你必定是租給較低收入的租戶的,而他們的經濟收入未必穩定,收不到租的風險就大了。如果樓價保持溫和上漲的勢態,如果你的租金收入已夠支付銀行按揭利息,你買樓的風險是極小的。隨著樓價上漲,租金上升,幾年之後就會有可觀的資產增值。

投資物業的風險評估 ( 1 )

        投資物業當然也有風險,樓價能升也就能跌。現在仍有不少人談及1999起至2003年的樓市大跌,心有餘悸。也難怪,以香港樓市的最高點與最低點比較,平均市價跌去了70%!也就是說2003年最低潮時,在高峰時值100萬元的樓,祇值20來萬,許多人一生積蓄化為烏有,僅有一個自住物業的人,祇要一份工作職位仍保住了,問題還不大,一路供到今天,也漸見家鄉了。真正的有錢人,祇是資產縮水了,他們也不難熬過來。最慘的就是那些「博到盡」的炒家,手裡的物業能收到的租金,遠遠不夠供款,樓價一跌,銀行追貸款,祇能以破產收場。但話要說回來,樓價所以跌得那麼多,是因為之前的樓價漲到了不合理的高度,那些破產的人,錯在高價追入而沒有衡量風險。
 
        以今天香港的平均樓價看,仍然比最高峰時低了50% (不計豪宅,那是另一類市場),今天市民的平均收入已達歷史最高點,今天的供樓能力是很強的,政府在汲取了上次的錯誤教訓後,改成「勾地」制度,托高地價,到價才賣,因此在可見的將來看不到樓市會跌的因素。無論是自用或投資,現在都是買樓的好時機。買樓的風險比買股票還要低,股票的流動性大,經常有資金在炒作,波幅較大。樓宇的交易手續繁,交易成本高,買入以後有固定收益,風險當然低得多了。一生人最少一次,買入你的自住物業,安享物業增值帶來的資本收益 (也是以錢賺錢),是人生旅途中重要的一站!

如何預見樓價漲跌?

        上文提到了,投資樓市的第一要點是時機,樓價的漲跌能預測嗎?
 
        我的經驗預測樓市的漲跌,比預測股市的漲跌要容易一些。樓市是一個市值龐大的市場,影響樓市的因素都是一些宏觀因素。例如經濟榮衰、市民收入水平、失業率、借貸利率、經濟現況是通脹或通縮?冷靜地觀察今天的大形勢,經濟旺盛、市民收入增加、失業率很低、利率不高、通脹重現,我們可以預見未來的幾年樓價都會向上,而且像1999年開始的那樣的危機,在可見的將來不可能發生,現在是入市的好時機。

如何看待按揭貸款 ( 2 )

        在樓市興旺的時候,你買入的樓在一、兩年內可能就有可觀的升幅,那時你可以用同一層樓向銀行加按,從加按得到的資金,可用來作再買多一層樓的首期,然後在一、兩年之後,如果樓價再漲,這兩層樓都可以加按,借來的錢再去買更多的樓,就像滾雪球一樣,資產增值的遊戲可以一直玩下去。以上所說並非天方夜譚,而且發生在現實生活中的真實故事,地產發展商也都在玩同一場遊戲。
 
        所以,有負債不一定是壞事,問題是要讓你的資產跟負債比例維持在一個合理的比例上,令你自己在市況逆轉時有承受的能力。
 
        看到這裡大家都明白了,按揭貸款是一把雙刃劍,當樓價不斷上升時,如果你能借到更多的錢去買更多的樓,你可以賺得更多。但當樓市下跌時,如果你從投資物業得到的收益,不夠還銀行借款的利息的話,你就可能在財務上陷入困境。所以地產投資的關鍵有兩點:第一點,也是最重要的一點,是時機。如果經濟前景看好,通漲漸升,樓價合理,就是入市的好時機。就好像現在,收租所得,已可夠支付按揭利息,買樓的風險就很小,而前景則很誘人。投資的關鍵的第二點是買入的物業的質素。即使限於經濟能力,不得不買入較偏遠地區的細價物業,也要時刻記住,在有能力時遷往較好地區,較大單位。

如何看待按揭貸款? ( 1 )

        買樓跟買股票有一點很大的不同,通常買樓買家都會做按揭,在香港約是樓價的七成,而買股票散戶很少會借錢,即使想借,大藍籌股祇可以借到五成,二、三線股則看不同的証券公司的政策,以及跟客戶相熟的程度,借的比例不會高,所以這一點來看,買樓比買股票有更大的槓桿比例。比如,買一百萬元的樓,自己付出三成,三十萬,如果樓價漲10%,即漲了10萬元。從投資的眼光看,本金30萬,利潤10萬,是賺了百分之三十三。(這裡我們暫時忽略了樓宇的交易成本) 如果買一百萬股票,股價漲百分之十,即利潤率祇有10%。樓宇買賣的交易手續費不低,包括厘印費、律師費用、經紀費用等等,但是考慮到投資的槓桿作用,如果樓價不斷上漲,固定的費用所佔的比例就會減少,買樓的收益可以是非常高的,所以香港有那麼多人從投資地產而發達。

市民收入對樓價的影響

                三.19861999年的地產狂潮期間,籍中國的改革開放,廠家遷廠入大陸,商人藉著扮演中國與國際市場的中間人角色,許多人賺了大錢,而香港經濟的成功轉型 (由生產轉入服務行業),也提供了大量較高薪的職位,這也是支持樓價高漲的一個重要原因。
 
        再來看今天,香港的金融服務業、旅遊業、零售業近年來都有很大發展,大量國企股來港上市以及國企股股價上揚,也帶給香港投資者巨大財富。香港的豪宅市場已經旺了幾年了,不斷創出天價,隨著失業率創新低以及工資開始上升,香港已經擺脫了19992003年的通縮,由此來看,另一個樓市上升期已經到來,這一次將不會像1986-1999年那樣瘋狂,但是每年樓價漲8-10%,連續漲五年、八年是完全有可能的。