博奕一例：舊樓強制拍賣
香港立法會不久前通過了舊樓強制拍賣的新法例，規定樓齡五十年以上的舊樓，如有80%以上的業主同意出售，剩下的那20%業主必須接受強制拍賣出售他們的單位。
五十年以前，屋宇建設的標準，設計監管，管理保養都不如現在的新樓，所以有很多這一類的樓已經嚴重老化及失修，但它們所處的地區可能是市區鬧市，重建價值極高，於是有發展商著眼收購舊樓，重建以後仍有可觀利潤。
在收樓過程中，有三種人是直接利益相關的。第一種人是舊樓的原業主，他們中的大多數人，是願意收到一筆可觀的錢，將舊樓沽出，另覓新居。另一種人是估計到該舊樓盤的重建價值，事先收購了其中一、兩個單位，等發展這來收購，可以善價而沽，是所謂「打釘」的釘子戶。第三種人就是發展商，或發展商的代理人，在中間幹旋收樓。
市區有重建價值的舊樓盤，地盤面積必需足夠大，所以原有的單位戶數，一定是很多的，一幢房子裡有一百多至幾百個單位，一點都不出奇。
在沒有強制拍賣的法例時，發展商必須獲得百分百業主的同意，才能買到整幢樓，所以「釘子戶」就會漫天開價，每次發展商找他談，他總要加價，表示「你不接受我的開價，下次還要加！」除了「釘子戶」，還有少數原來業主，見有機可乘，也吊高來賣，因此收購舊樓投資不少，但風險很大。雖然大多數舊業主願意接受，政府也樂見舊區改造，但礙於少數「釘子戶」，「麻煩戶」，舊樓重建的個案很少很少。
有了收購9成就可以強拍的法例後，情形大變。「釘子戶」如果搶先收購10%的業權，成本也很大，但發展商如果察覺該樓盤已有10%業權落在「釘子戶」手上，它乾脆不來收購這個樓盤了，其它可收購樓盤多的是，所以「釘子戶」的如意算盤打不響。如果該舊樓「釘子戶」少於10%，收購商可以乾脆不理他，收足90%就可以申請強拍。所以自從持有90%業權可以申請強拍，市區成功重建的樓盤多了很多。
現在將強拍限制再降到80%，在收購商及業主之間的博奕，更對收購者有利。在有重建價值的舊樓中「落釘」已經沒有什麼意義，可望能有更多舊樓獲得重建。
新例對大多數舊樓業主影響不大，因為發展商必須以市值或略高於市值的代價向一般業主收樓，這是買賣雙方都能接受的公平價。至於強拍時為何總是祇有一個買家？而且總是以開價成交？因為那個買方已持有90%或80%業權，不會有其它人來爭，而那個拍賣價也不低於已經簽約的那些業權的平均價，所以這是一個好法例，各方都受益，斷了「釘子戶」為一己私利而刁難的財路，加速舊區重建。
DPZ Blog 