今天共有三篇網誌，標題是「股市隨筆」，「關心時事」及「小故事大道理 ( 118 )」。
香港樓價走勢猜測
又逢週末，可以寫多幾句。
前一段時候，出了幾個貴價樓盤，市場議論紛紛。其實貴價樓是房地產中的一個另類市場，如果賣得出，發展商當然要賺盡的，但跟民生的直接影響不大。
我一直在講香港的房地產市場並沒有泡沫，泡沫一定要產生兩種情形，一是供應過多，市場消化不了，現在的新樓供應不多，沒有這個現象。另一個現象是樓價太高，市場負擔不起。1998年時供樓負擔指數高達120%，即全部入息都拿來供樓也不夠，在那種情形下租金回報率一定極低，因為樓價升得快，租金跟不上，如果有這樣現象樓價祇有下跌一條路了。今天的供樓指數大約30-32%，很正常，所以說香港樓市沒有泡沫。
但我的看法是現在是「零息」環境，如果樓價無力再上升，大概會調整一下。現在一般市場的看法是明年中美國會開始加息，香港必會跟隨，加息以後供樓負擔會上升。而加息預期會令到置業者放慢購樓，大家都想「睇定的」，而人人都這樣想的時候，樓宇交易會減少，而必然是有業主需要套現，在成交放慢的情形下，需套現的就被迫要減價。而交易放慢及減價的出現，令觀望情緒更高，一種趨勢就會自我實現。
最近兩個月成交減少已經明顯出現，樓價也有輕微跌幅。
由於整個過程有一個遲緩效應，相信很可能明年秋冬樓價會較弱。
不過樓價的調整也不會太大，因為現在並無泡沫，租金回報率大概在3.5-5%之間，樓價再跌，租金回報率再升，業主不願賤賣，也有足夠的持貨能力。
再長遠的走勢就難說了，且看今天寫在這裡的猜測會否一一實現？
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