Monthly Archives: 四月 2007

投資物業－地點的選擇 ( 2 )

Posted on 2007 年 4 月 30 日 | 發表留言

        怎麼來解釋這種樓價兩極化的現象呢？

 

        所謂「高尚住宅區」的形成，都是有歷史的因素的。例如香港是一個殖民地城市，最初祇是一個僻靜的漁港，英國人來了以後，開始經營城市，殖民政府高官，英國來的冒險家以及廣東省跟他們做生意的富商大賈，當然會選擇最好的地方建造政府建築以及他們自己的住屋，這地方就是今天的中區半山。這個區域的道路、供水、一切公共設施及保安，當然也是當時最好的。隨著時間不斷推移，香港人口增加，港島的其它地方，尖沙咀、九龍以至新界都先後被開發，形成繁榮都市，在城市發展的過程中，高尚住宅區建的樓是質量最好的，樓價是城中最高的，差餉當然也付的多。政府當然會相應的多花一些錢在那些區的環境建設，因此好的區就保養得更好，建設得更漂亮。但高尚住宅區的土地供應是有限的，隨著經濟的發展，社會上有了越來越多的富人，個個都想住入高尚住宅區中去，住在哪個區，很多時候已成為身分象徵，因此高尚住宅區的樓價不斷被搶高，而城市邊緣區的住宅地，由於新的供應源源不絕，又由於交通距離中心區遠造成不便，因此樓價就低。
 

        明白了這一點，在我們置業自住或投資物業時，就要特別注意「地區」這個因素，即使沒有能力在高尚住宅區置業，在交通、景觀、環境各方面都要慎加選擇。如果你有能力，要盡量找好一些的地區，即使樓令高一些都無所謂，而不應該貪便宜去邊遠地方買樓，花在交通上的費用不去說它，花在交通上的時間是一項重大的成本，而這一點常常被人忽略。在樓市漲的時候，貴價樓是最先開始漲，而且漲得最多，接著是市區樓，偏遠地方的樓價是很難漲起來的。

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投資物業－地點的選擇 ( 1 )

Posted on 2007 年 4 月 28 日 | 發表留言
        在全世界的每一個大城市裡，居住區大約都可以分為三類：高尚住宅區－市區－較偏遠的低價區。
 
        香港也不例外，這種現象表現得很典型。
 
        高尚住宅區，在香港大概是指中區半山，包括渣甸山、山頂區及淺水灣區。在九龍大概是指九龍塘區、太子道一帶。其次的都是屬於普通市區住宅，香港的環頭環尾，九龍的元朗、屯門、粉嶺就是屬於第三類的低價區了。
 
        這不同類的「區」的形成，是有它的歷史和地理原因的，在偏遠地區也可以建豪華洋房，但它的價值跟在「高尚區」的洋房的價值是沒法比的。
 
        每當經濟旺盛樓價上升時，最早上升的總是在「高尚區」的住宅，升幅也總是「高尚區」的住宅最大，然後升幅向四圍幅射，最後上漲的才是偏遠的低價區的樓。當樓市跌的時候，正好反過來，香港很多人都關心樓市，大家清楚看到天水圍的樓價跟山頂區的樓價是怎麼樣一種比例關係？貴的更貴了，便宜的仍是漲不起來。如果在天水圍建豪華別墅，又怎麼樣呢？地產商很明白這個道理，天水圍洋房的準買家跟山頂洋房的準買家是不同的，發展商不會在天水圍建真正意義上的洋房，天水圍洋房的價錢比普通市區的公寓房呎價還要低。

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房地產投資經驗點滴：資本增值的重要性 ( 4 )

Posted on 2007 年 4 月 28 日 | 發表留言
        我們已經談到了要在年齡漸長的時候，不必再處於「手停口停」的拮据狀態，就必須升到中產的上層，有物業收租，或有股票收息，或且是曾任較高級公務員或大公司行政人員，有固定的退休收入。最後一類人有他們各自的機遇，並不是每個人都可以選擇並得到的，但要做到第一、第二類人卻不難。
 
        大投資家彼得．林區，甚至勸年青人，在他們用累積的資金從事股票投資之前，最好先買定他們自用的住屋。不過彼得．林區是美國人，在美國，相對於工資來說，樓價比香港要低很多，買樓的首期更低 (香港是30%，美國大約是5%)，所以大學剛畢業的年青夫婦，就很容易買樓。香港似乎不是那麼容易，但無論如何及早置業是年青人人生的重要一環。
 
        由於通脹是長期存在的，土地的開發費用、建造的材料費用、建築工人的開支等等，長期來說總是上升的，所以樓價的長期走勢總是向上的。
 
        香港經歷了1999年的亞洲金融危機，又經歷了2003年的沙士疫症，樓價從1997年的最高峰跌去了差不多70-80%。2004年及2005年曾有顯著復甦，2006年又呆滯了一下，現在，除了豪宅，一般的樓價仍祇及1997年高峰時的50-60%，而一般人的收入都比當時高了，現在的樓價處於一個合理的普羅大眾可負擔的水平。而且，近年來香港經濟暢旺，失業率極低，工資開始有提升，通脹重臨，再加上港幣跟住美元貶值，因此，樓市已具備了一切上升的可能。事實上從2006年第四季度起，樓市已經重新活躍，踏入2007年，成交暢旺，根據政府統計2007年第一季樓價平均升幅為2.9%。這樣的情形看起來會維持一個很長的時間，現在正是投資香港物業的好時機。

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房地產投資經驗點滴：資本增值的重要性 ( 3 )

Posted on 2007 年 4 月 27 日 | 發表留言
        那些經濟環境變得越來越好的人，通常是懂得存錢，不浪費，而又慢慢學會了投資的人，他們漸漸累積了資本，而通過投資又賺到了錢。而那些不懂存錢，不懂投資的人，在踏上社會的初初十幾年裏，生活得會很風光，但當年紀漸長，負擔日重 (有了孩子) 之後，他們的經濟情形會變得拮据，因為沒有投資收入的挹注。
 
        所以，對於絕大多數出身於中產，而自己也處身於中產的青年人來說，先儲得一生中的第一桶金，然後購買自住的房子是很重要的事，在你購入三十年以後，你的房子通常都會帶給你一筆可觀的資本增值，令你老年的退休生活更舒適一些。如果一個普通的打工仔，他一生中從未從房屋或投資中得到資本增值帶來的財富，他的老年生活會相當拮据的，因為現在政府的公積金供款金額明顯很低，供款及投資收入遠遠不能保證退休後的生活所需。另一方面，政府也不能將公積金供款訂得太高，因為這將立刻影響現時依靠工資生活的大多數人的生活。
 
        所以，退休以後的生活祇有靠自己未雨綢繆了，唯一的辦法就是及早存錢，學會投資。

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房地產投資經驗點滴：資本增值的重要性 ( 2 )

Posted on 2007 年 4 月 26 日 | 發表留言
        我們的社會上大約有百分之二到百分之三的人是「含著銀匙出身的」，也就是生在富貴人家。他們無需為生活發愁，年青時什麼都不會缺，年老了自然會繼承到一筆可觀的遺產。這些人唯一需要學的，大概就是如何保本投資了，他們中的大多數也能順利地將財富轉交給下一代，那是社會金字塔頂部的一小群人。
 
        在社會上另有約百分之二十至三十的人，是生在不幸的貧困的家庭，當然各家會有各家不同的故事，但通常的家庭形態是很相像的。父母文化低，收入低，往往父母還是離異的，孩子從小得不到好的家庭關懷與教育，中學畢業就急著出來工作了，得到的工作也是低薪的，下層的工作，他們中間也有自身天賦出色的，通過自己的努力在社會的金字塔上爬了上來，但畢竟是極少數的。而在這兩者中間的，約佔了人口的60%到70%是所謂的中產階級，他們各人當然都有獨特的故事和經歷，但總的家庭形態也是很接近的。出生在一個中產的階層中，受到良好的教育，至少是大學畢業，然後獲得一份不錯的工作。這一群人，踏上社會時，大家的出發點大約是差不多的，父母繼續在經濟上有些幫助，但也不會太多，大家得到的工作的工資，也不會相差太大，但十年、二十年之後，以家庭富裕的程度來說，有人升上去了，有人原地踏步，原因何在呢？

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房地產投資經驗點滴：資本增值的重要性 ( 1 )

Posted on 2007 年 4 月 25 日 | 發表留言
        不久前的一個星期天，我有事要去新界，就CALL了一架的士，的士司機是一個四十幾五十來歲的中年人，由於路程遠，兩人攀談起來。說起生意好不好？每月賺多少錢？這位司機告訴我，他每天必須賺夠350元，才收工回家，如果賺不到就加班，有時做到凌晨五時、六時，因為每月家用是省不了的了，必需每天帶350元回去才夠支出。接著他又說了一句：「先生，像我們這樣手停口就停了，不像你們，先生，您住的房子這幾年漲了有二千萬罷？我們做一世都賺不到！」說的時候心中充滿無奈。這位司機是很有文化的，他的話，他對房子的估值，也都很正確，不知為了什麼他做起了的士司機這一行。我不禁很同情他，想想他的處境，他已經沒有辦法儲蓄資本，收入僅夠維持生活，他也沒有時間去發展別的事業，如果子女有出息，他仍能安享晚年，但是要靠子女了。如果子女沒有出息或者不是那麼孝順，他的老年生活將會很淒涼。那天我給了他很多貼士，他也很高興，但那一點貼士其實沒什麼用，在我們的社會上，的士司機還不算最底層的，還有太多更不幸的人。

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房地產投資經驗點滴：引言

Posted on 2007 年 4 月 24 日 | 發表留言
        在我這個BLOG開始的第二篇就提到，傳統的投資工具有三種，股票、房地產及債券，回報率最高是股票，其次是房地產，由此可見地產投資潛質是多麼高！而在香港，香港人經歷了1986年至1997年的地產狂潮，又經歷了緊接而來的亞洲金融風暴，由於種種的客觀原因，也由於首屆特區政府的政策失誤，香港的房地產從高峰狂瀉，在短短的一、兩年時間裡，失去了70-80%的價值，幾十萬中產成了負資產，正是成也房地產！敗亦房地產！我們看到有人在地產高潮時被譽為「神童」，在泡沫爆破後，成了「傻佬」，在那一段時間裡有多少令人振奮的神話？最後又留給我們這一代人多少創痛回憶？但是說到底，在今天的香港已發迹的人中，我相信有90%的人的財富是跟投資房地產或多或少有關係的。房產在香港私人的財富中所佔的比例可能比股票更高，是佔第一位的。

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結束語

Posted on 2007 年 4 月 23 日 | 發表留言
        這個BLOG講投資股市的經驗。包括今天這一篇，一共寫了105篇。我從二十多年前，對股市一無所知，靠了邊做邊學，不僅從股市中賺到了錢，還在學習和投資的過程中享受到了很大的樂趣。一個人能否享受到一個豐足的晚年，跟他是否懂得投資有直接的關係。每個人都應該學會用錢來賺錢，即使到了晚年，工作的能力減低了，但仍能有豐足的收入。
 
        投資股市是傳統的三種投資工具中回報最高的，全世界的股市的走勢圖有一點是一模一樣的，就是都是在波浪中向右上方移動的。就是說長期來計，股市的總值永遠是上升的，投資者自然能從中分一杯羹。但是要記住，我們說到的那條指數圖是各地的藍籌指數圖，個別中、小型甚至大型公司倒閉破產的例子還是很多的，所以在股市中要贏錢，就不能踩入那些陷阱中去。如果我們堅守準則，祇買大藍籌股，祇買有專利經營概念的大公司，並長期持有，其實我們承受的風險並不大。
 
        我再重覆股神華倫．畢菲特的一句話：「如果你今天買入可口可樂的股份，而明天想沽出它，那就是高風險的投資。如果你今天買入可口可樂的股份而準備持有十年，那就是零風險。」在股市賺錢的方法可以說有很多。
 
        有些基金以統計學為基礎，完全不考慮投資目標的公司是做什麼生意的，祇是挑出幾十間或一百間公司，用電腦分析它們股價的強弱趨勢，沽弱勢公司的認購期權，同時沽強勢公司的認沽期權，以此來賺錢，而且確實能賺到錢！
 
        有些基金用電腦分析市場上跟利息，股價等等相關聯的期權價格，每當出現不平衡時，就套戥獲利。最近市場上常提及的「套利」交易 (CARRY TRADE)，就是這一類交易中的一種，用這樣的方法當然也能獲利。
 
        股市中當然也有不少自己沒做功課，祇知跟風碰運氣的投資者，當然他們輸錢的機會就大了。在股市中真是什麼人都有，什麼怪招都有，但我們最好還是從常識出發，不盲目冒險，一步一步地，先立於不敗之地 (以合理的價格，買入大藍籌或有專營概念的大公司並長期持有，直至大趨勢改變)，然後讓時間替我們賺錢，這一點說起來真是平平無奇，但可說是股市致勝的王道之路。
  
        今天的世界上有兩位最有錢的人，一位是微軟的比爾蓋茨，他的致富之道，別人是無法模仿的，他發明了讓電腦可以順暢運作的程式，不是人人做得到的。另一位是股神華倫．畢菲特，他在差不多60年前，以10萬美元起家，通過投資股市致富，他達到的高度，當然也不是容易做到的，但通過投資股市，平均每年有15∼20%的回報是完全做得到的。以20%的回報計，如果你今天有10萬美元，20年以後可以累積到320萬美元，讓我們彼此以此來勉勵吧！意念的力量是很強的，讓我們設定目標，通過投資股市，令我們今天的資產在二十年後增長36倍，也許我們還能做得更好呢？
 
        股市投資策略這個題目到此要打住了，我本不想貼市來寫的。下一節我會開始討論房地產投資點滴。再以後再轉而討論我現在的正業：文學評論。希望朋友們仍會覺得有趣。

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小投資者如何管理自己戶口？ ( 8 )

Posted on 2007 年 4 月 22 日 | 1 則迴響
        最後，是要勤力學習，勤力做功課，世上沒有免費午餐，要用錢賺錢也要懂得投資獲利的道理，並做正確的決定。
 
        學習的第一堂課，是經濟學的基本理論，經濟盛衰的週期，以及在每個階段中各種因素的相互作用及表現，你不應在利率看漲的時候去買債券，你也不應在經濟和利率都處於高位時去買入股票。
 
        學習的第二堂課才是股市投資理論，如何判定整個市場及個別股票的價值高低。
 
        學習的第三堂課是密切留意你已經持有的股票以及你有興趣買入的股票的一切相關資訊，判斷各種消息對相關公司的利敝，大至政府的政策取向，小至董事局裡主要成員的去向，都會影響公司的業績。    
   
        以上各點，聽起來好像很複雜，但在資訊發達的今天，要做到並不難，每天半小時已經夠了，但必須持之以恒，不斷累積我們的知識，歸根究底，今天的世界一定要做一個基礎知識豐富，懂得分析，能果斷行動的人，才能成為一個成功的人。

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小投資者如何管理自己戶口？ ( 7 )

Posted on 2007 年 4 月 21 日 | 發表留言
        第三個常見的小投資者的弱點是：獲利很少，就沾沾自喜沽出了，沒有認識到自己沽出的是一隻好股票。而在虧蝕的時候，緊握不放，沒有認識到自己揸住的是一隻自己又不明瞭而質素又不好的公司，如果用這樣的心態來投資則必輸無疑！
 
        要避免發生這樣情況，就一定要謹守投資準則，祇相信自己的判斷，買行業的龍頭股，不輕信消息，不心存僥倖，不買自己不明瞭的二、三線股。

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