雜談

        「香港樓價的過去及展望」

        香港樓價從1985年中英談判完成至1997年樓市崩盤，其間12年，平均樓價升了十一倍，是非常誇張的。其間有一些特別的原因：

1. 中英談判期間港幣大跌，聯系匯率將港元和美元匯價訂在7.80港元兌一美元，當時的港元極度低估。

2. 談判限止港英政府每年賣地50公頃，根本不能滿足市場對房屋的需要。

3. 當時美國從八十年代高利率的衰退中恢復過來，不斷減息，而香港處在通漲高企的不同經濟週期，但由於聯系匯率，被逼減息，更刺激樓價。最後一個最重要因素是：

4. 當時大陸改革開放，許多港人在這一波中賺了大錢，許多大陸的新發財也將錢調來香港，大家齊齊入市搶樓，造成樓價飛漲。然後到1997年亞洲金融危機，當時香港樓價高至不合理，供樓的負擔指數超過100，金融危機令樓市泡沫破裂，從97年至2003年沙士，樓價大約跌去75%，沙士以後樓市又有一波升幅，03至18年樓價看不同地段升了大約2倍至7倍，豪宅升幅最大，這跟香港的金融市場壯大，港人收入增加以及大量大陸富戶來港置業有關，需求增加了，供應跟不上。

        未來的樓價怎麼看呢？我是比較保守的，這祇是一種看法，供大家參考。

1. 未來的供應會大增，年輕人買不起房子，甚至租不起房子，是一個相當嚴重的社會問題，特區政府必定會大建公屋，以前由於主政的人不敢承擔責任，這件事說得多做得少，以後必定以倍計的大建公屋，這是可以預期的，雖說公屋跟私樓是兩個市場，如果公屋跟居屋大量推出，私樓的需求必受影響。

2. 未來私樓也會增加供應，地產商手中的很多農地已獲准發展。

3. 香港的私樓狂升的時候，有20-30%是賣給大陸來的人的，大陸經濟高速發展的時間已過，大陸又收緊了外匯管制，大陸人來買樓可能會大幅減少。

        所以最近有朋友問我可不可以現時買樓？如果自住的當然可以，如打算投資等升值的我就勸他們三思。現在的樓價不低，收租不夠付分期，利息還可能升，買樓發達的夢未來可見的幾年內都看不到。