雜談

        「香港樓價的過去及展望」

        香港樓價從1985年中英談判完成至1997年樓市崩盤,其間12年,平均樓價升了十一倍,是非常誇張的。其間有一些特別的原因:

  1. 中英談判期間港幣大跌,聯系匯率將港元和美元匯價訂在7.80港元兌一美元,當時的港元極度低估。

  2. 談判限止港英政府每年賣地50公頃,根本不能滿足市場對房屋的需要。

  3. 當時美國從八十年代高利率的衰退中恢復過來,不斷減息,而香港處在通漲高企的不同經濟週期,但由於聯系匯率,被逼減息,更刺激樓價。最後一個最重要因素是:

  4. 當時大陸改革開放,許多港人在這一波中賺了大錢,許多大陸的新發財也將錢調來香港,大家齊齊入市搶樓,造成樓價飛漲。然後到1997年亞洲金融危機,當時香港樓價高至不合理,供樓的負擔指數超過100,金融危機令樓市泡沫破裂,從97年至2003年沙士,樓價大約跌去75%,沙士以後樓市又有一波升幅,03至18年樓價看不同地段升了大約2倍至7倍,豪宅升幅最大,這跟香港的金融市場壯大,港人收入增加以及大量大陸富戶來港置業有關,需求增加了,供應跟不上。

        未來的樓價怎麼看呢?我是比較保守的,這祇是一種看法,供大家參考。

  1. 未來的供應會大增,年輕人買不起房子,甚至租不起房子,是一個相當嚴重的社會問題,特區政府必定會大建公屋,以前由於主政的人不敢承擔責任,這件事說得多做得少,以後必定以倍計的大建公屋,這是可以預期的,雖說公屋跟私樓是兩個市場,如果公屋跟居屋大量推出,私樓的需求必受影響。

  2. 未來私樓也會增加供應,地產商手中的很多農地已獲准發展。

  3. 香港的私樓狂升的時候,有20-30%是賣給大陸來的人的,大陸經濟高速發展的時間已過,大陸又收緊了外匯管制,大陸人來買樓可能會大幅減少。

        所以最近有朋友問我可不可以現時買樓?如果自住的當然可以,如打算投資等升值的我就勸他們三思。現在的樓價不低,收租不夠付分期,利息還可能升,買樓發達的夢未來可見的幾年內都看不到。

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